思源北京京奥港南京通在济门项目营销策略提报.ppt

Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;PART.1：楔子／缘起;《阿凡达》启示录;是什么使《阿凡达》获得 如此成功？;关于本项目 的 对位思考：;PART.2：地段与项目; // 地段视角 // 城东核心鼎级地段新演绎;[城东·核心] 醇熟配套 资源豪宅 隐世名仕 “东贵西富”早已成为南京人心目中共同的感知，其中，尤以万米历史中轴——龙蟠中轴辐射区域内，不仅揽垮城东天生丽质的自然资源，更踞守核心绝版的城市资源。自2000年起，城东一带隐秘豪宅林立，隐世贵人名仕趋之若鹜。;城东核心复合资源：;城东核心资源豪宅：;;//项目视角// 历尽非凡翩翩而来; 京奥港，雄伟大手笔开发 亦庄天鹅堡项目，北京地产高端产品典范代表，18万㎡欧式高贵风格别墅。 京奥港帝景, 56万㎡庞大体量开发，呈现一带精筑现代生活。 ;高端产品系列大盘开发经验 高端产品大盘开发 京奥港自2003年开发房地产以来，确立高端灵活的战略思路，开发高端产品，每年开发30-50万㎡，并持续关注产品设计的研发。 经典品质传承 本案是永丰路一线江景住宅用地的最后的收官之地， 宁波城市中心仅有的1.4低容积率。 关键词：稀缺（自然与城市双重价值）;;PART.3：市场研究;?;城东板块－传统尊贵高端住宅 城中板块－绝版核心城市资源 河西新城板块－新城规划带动高端住宅聚集 城东板块占据自然与城市双重价值稀缺型城市高端住宅豪宅，将重点狙击城东板块，以龙蟠中路-----瑞金路-----大光路---解放南路区域内的高端住宅项目。未来2012年城东板块将继续成为全城关注的热点板块。;项目;项目;项目;项目;项目部品;户型统计;共性优势：综合性、大盘 共性劣势：产品品质一般、形象单一;项目 ;2011年起加推房源去化统计;竞争之辩---核心竞品供应总结：;; 供应：高端住宅未来上市量约为212万方，竞争较为激烈 户型： 120㎡以上大户型供应量最大，但去化率在5成以下；90-120㎡中等户型供应量大，去化超过6成；70-90㎡中小户型供应量较少，且去化率在6成以上，属于市场上热销且稀缺产品 产品：外立面、内部园林景观、公共空间、会所及物业??务等方面可以为本案提供借鉴;客户来源：城中及城东客户占绝对主导，少量其他区域客户 置业特征：首次置业/升级改善型客户并存 ;居住品质提升型;房地产市场客户细分;人群特征： 青年群体(35岁左右)为主，讲究生活 品味和享受，事业稳步发展。已具备 选择能体现生活品质商品房的能力。 房产价值观： 80%的群体认为房子是为生活和工作 提供便捷的居所； 50%的群体要考虑房子的总价。;他们是生活在城中的一群人， 他们已经有了良好的经济基础，是城市的精英一族， 他们深爱这片土地，对这片土地表现出极大的热衷， 他们未来居住的区域也一定选择在此，而对于价格并不十分关注； 他们更注重未来居住空间的功能型，够住就好； 同时他们有特定的生活圈层与地位， 他们渴望自我价值的高度认可， 对于品质有很高的要求 价值关注点：城中、品质;目标客群的 置业价值观;;;PART.4：产品建议;龙蟠路高端品质 社区;绿城春江花月;一条河、一座林将尘世喧嚣隔断，拥有极佳的居住环境;公园1872;案例借鉴分析： 借助优越的地理位置、卓越的产品品质以及独特的产品设计，绿城·杭州春江花月成为杭州江景住宅的典范作品，公园1872成为品质名盘，以区域价值成为标杆产品，拉伸了产品价值；;原创 生态 空中观景“院落”;规划设计的基本原则;规划设计依据;规划设计总则;营造空间，尊享品味;整体出发，梯度化设计，观景、观水，形成联动，营造围合式功能性全主题公园;整体出发，内外形成联动，差异化对待，营造围合式功能性公园;项目总平面布置要求;项目总平面布置要求;项目总平面布置要求; 天正滨江;建筑风格及立面;建筑风格及立面;建筑风格及立面;建筑风格及立面;建筑细节建议;建筑材质建议;建筑立面材料建议;MOMA窗框;建筑单体——室外空间; 公建风格与外立面风格保持一致，同时放大城市展示价值; 外檐：高档外檐涂料，专业建筑外檐灯光照明； 窗及其他：隔热断桥铝合金外窗 ＋LOW-E镀银膜低辐射保温玻璃，配进口品牌五金件，结合人体工程学设计 外立面：底座石材+红砖+局部真石漆（高档知名品牌）； 首层大堂：设有高档植物，地面铺设石材或高档地砖地面（知名品牌）； 首层电梯厅及公共走廊：高档进口天然花岗岩拼花，入口门廊边处设置类似山水画、盆景等艺术物件，增强艺术人文氛围； 其它