长沙聚融水溪上项目别在墅营销策略报告(中原)（新版）.pptVIP

聚融水溪上项目别墅营销策略报告 2013年;;项目;一期推出联排、洋房，5.16万方，洋房均价8500元/㎡，联排13000元/㎡;口碑产品/现金流产品 137-218㎡洋房（75%） 明星产品 227-309㎡联排 （25%）;金科地产在长沙倾力打造的独具东方人居魅力的现代中式宅地;项目共分六期，已开发1-4期和第6期，目前在售6期主打产品为180-250㎡的联排，均价9500元/㎡；5期6万方联排、洋房、高层年底推出。;口碑产品 135-277㎡洋房（27%） 主力产品/现金流产品 87-130㎡两房、三房（40%） 180-250㎡联排（30%） 明星产品 600-2000㎡独栋（1%）;金科地产在长沙倾力打造的独具东方人居魅力的现代中式宅地;金地三千府分7期开发: 一期产品为：独栋、联排、合院 其中独栋面积为475—1114平米独栋别墅，380—410平米合院，255—402平米联排别墅，共215套。 紧靠观音岩湖，依原水而筑造且最大限度的延长水岸线，打造30000平米的水系。月亮湾、休闲草地、水岸码头、天生三桥、会馆等景观设计，打造360度处处皆景观。 整体项目典型的”背山面水”的风水宝地;背靠2000亩原生态山林,正面40万平水面面积的观音岩水库 利用山体坡度，建筑台地式别墅;目前在售主打产品为250-460平米小独栋，均价11000-12000元/平米。二期将在8,9月份推出，一批为92栋独栋，建面3万方，主要以260-360的小独栋为主;北纬28度项目位于长沙河西雷峰大道龙湖高尔夫东侧，群山环抱、千亩龙湖、原始丛林，意大利塔斯干纯独栋别墅社区。以独揽山、湖、岛、高尔夫全居住资源质素，成为长沙唯一的全资源型别墅;规划布局：形成了“一轴两翼、水系环绕、山林绿洲”的整体格局；空间布局紧凑，生长其间的建筑犹如一颗颗闪闪的珍珠，优雅的建于坡地之上；高低错落的建筑通过与周边景观的渗透融合，彰显场所原有自然特征； 道路交通：合理控制直接面向雷锋大道的开口数量，同时形成了良好的内部循环系统；私人组团道路采用尽端式设计、私密性强； 景观绿化：主入口—景观大道—中央公园—会所的景观轴线移步换景、尺度恢弘；尽可能的利用项目地块内原有的水系，将美丽的湖泊配合地形引入社区内部，与引人入胜的自然山景相映成辉。;一二期纯独栋别墅，配套齐全，生活便利;占地面积;项目配套：项目内部无资源、外部自然景观资源尚可;和记黄埔在长沙第一个项目，以港式豪宅为主要噱头，实际为经济型别墅，容积率为1.2的纯别墅项目，别墅质素比较差。;目前二期产品联排仍然有部分尾货在售，价格在6500-7500 ㎡，当前主推出三期独栋产品，大约100套独栋;裕田·中国塑造的“高档次的醇正西班牙风情别墅小镇”，项目计划总用地3000多亩，首先启动地块1500亩，奥特莱斯世界品牌购物公园商业占地500亩，总建筑面积100万平方米。 ;首期推出约204套186㎡联排产品，67套240-260㎡双拼产品，预计售价双拼8000-8500元/平米，联排5500-6500元/平米。;奥莱小镇开始经历了11年3月底一波内部认筹，之后便陆续推出联排和临街门面，销售情况不好之后12年新年之际采纳了99万/套的低价策略走量，结果也只售出数套，惨淡收场之后持续至今仍处于一个封盘的状态;当前产品只推售了联排约175套，仅售出12套，去化率6.86%;区域别墅市场分析结论;项目优劣势对比：在南城七个竞品中，本案在交通，区位，产品质素，园林环境和配套均不占优势,并随着时间的增长差距在扩大。;未来推售：竞争对手明年推货量主要集中在明年5、6月，共推货约470套，产品以联排为主。（若三季度行情出现好转，传统旺季9、10月可能出现集中放量。）;*;货值及销售量分析：2012年度推货量1-1.3亿,签约0.8个亿;价格调整建议;水溪上一期一批别墅特价房;水溪上一期一批别墅价格表