青岛胶南酒店项目营销在策划报告.doc

 谨致隆和置业房地产开发有限公司： [前 言] 承蒙贵司信任，我司于2006年11月开始正式受托展开贵司酒店项目之营销策划事宜。 针对本项目的地块条件及相关情况，我司展开了各项深入、细致的工作，并对项目进行了充分的分析研讨。本期的营销策划报告是在定位报告和规划设计报告的基础上，针对目标客户进行了深入细致地研究，结合我司资深专业人士在深圳地产行业的实践经验，在专案小组、达观专业评审委员会的共同努力下完成的。 现特向贵司提交《青岛胶南酒店项目营销策划报告》，供贵司决策时参考，相关内容有待双方进一步完善。 专此奉达，即颂商祺！ 二零零六年十一月 青岛胶南酒店项目 0 营销策划报告 0 第一部分 市场分析 11 第一章 宏观经济环境 11 一、城市地位 11 二、城市经济发展状况 15 三、社会发展状况 19 四、城市规划和城市设计 20 第二章 酒店市场分析 31 一、市场分析 31 二、竞争项目分析 44 第二部分 营销构想 50 一、项目地块分析 50 二、项目SWOT具体分析 53 三、项目卖点提练与分析 64 四、项目定位 67 五、核心营销理念 73 六、产品规划建议 85 七、酒店管理服务建议 93 八、园林规划建议 93 九、服务内容 95 十、营（促）销组合构想 97 十一、营销资源整合 100 第三部分 营销主题策划 101 一、主题及案名设计 101 二、营销主题的外延表现 102 三、营销关键词 103 第四部分 营销推广策略 104 一、项目形象策略 104 二、总体营销布控 105 三、销售手段及公关策略 111 四、营销诉求点 119 五、推广费用预算 120 第五部分 销售现场包装建议 120 一、营销中心包装建议 120 二、样板房包装、风格建议 124 三、项目地现场包装建议 127 第六部分 价格策略建议 132 一、价格策略建议 132 二、不同类型产品价格系数 134 三、项目首期价格建议 135 第一部分 市场分析 第一章 宏观经济环境 一、城市地位 1、城市概况 胶南市处山东半岛西南胶州湾畔。南临黄海，北靠胶州市，东接青岛经济技术开发区，西邻诸城市、五莲县和日照市。与日韩隔海相望。总面积1894平方公里城区位于境中部、灵山湾畔，三面低丘环抱，东南濒海。城区规划面积284平方公里。胶南市是青岛西海岸的一座新兴滨海城市，依山傍海，风光秀丽，海岸线长 130公里 ，占青岛西海岸总面积的88％先后荣获“中国优秀旅游城市”、“全国绿化模范城市”、“国家环保模范城市”、“国家级生态示范区”等称号综合经济实力和基本竞争力分别跃居全国百强县（市）第34位和第25位。是青岛市经济重心战略西移的主要依托和发展腹地，也是正在迅速崛起的“青岛西海岸都市新区”交通四通八达，海滨大道、疏港高速公路、青新高速公路、204国道贯穿胶南市，个互通式立交距青岛流亭机场70公里，距青岛前湾港20公里。胶南属北温带季风气候区。年平均气温12，无霜期202天，降水量794毫米。气候四季分明，春迟秋爽，夏无酷暑，冬少严寒。历史上的胶东半岛包括青岛、威海、潍坊、烟台四市，省政府的胶东半岛制造业基地目前只包含青岛、威海、烟台三市，山东省提出的半岛城市群八个城市将济南、东营、淄博、日照四个城市列入其中。近3年，胶南的综合经济实力在全国百强县（市）中的位次从第49位跃升至第34位位居全国县域经济基本竞争力百强县第位。从2001年开始提出挺进西海岸战略的近四年来，以经济技术开发区为核心的新城区的发展。?挺进西海岸战略的实施，既是青岛产业战略空间的一次关键性的大拓展，也是构建以经济技术开发区、保税区、港区为核心的青岛新的经济板块或曰经济圈的关键突破，是青岛经济社会发展地理空间的一次战略拓展。?这一战略的推进，又像一个引力无比的磁铁，使长期以来相对独处偏远的胶南县域经济的发展因此找到了新的契机，胶南为此不失时机地提出“东接、北扩、南展”的城市发展战略向为西海岸重点产业配套、衔接和互补的方向发展，其产业地位迅速提升，临港工业区正在成为中外资本加速流入的谷地。根据这一变化，胶南又进一步提出：2005年将以东部新区为重点，加速推进“东接”战略，并确保实现新的突破，力争把胶南建设成为青岛西海岸最富成长性的都市新区，成为青岛打造“全国重点中心城市”和“世界知名特色城市”的重要板块。这一战略的迅速推进，使长期以来独处开发区北部一隅的红石崖的地位，也发生了根本性的变化---近60平方公里的土地纳入西