青岛龙湖白沙河项目推在广方案.pptVIP

青岛龙湖置业拓展有限公司 2010年5月26日;逻辑架构;一、市场、客群、产品分析;项目基础属性;2010年销售目标;市场供需结构;麦岛金岸;芭东小镇;百通香溪庭院 ;市场威胁： 新政会对高改类客户形成一定制约，流动资金充裕且高改需求旺盛的客户将成为市场争夺的重点，因此更好的理解这一部分客户的需求显得尤为重要。 城阳惜福板块目前在售别墅主要为库存消化阶段，新增供应主要以自然属性强的中低总价产品为主。 滨海大道板块为将来主要新增别墅供应区域，供应量较大且较为成熟，会对本项目客户造成一定分流。 目前项目所在区域别墅供应少、大环境尚待改善，客户认知还比较陌生。 市场机会： 青岛具备城市属性的别墅供应目前有限，且缺乏好的别墅产品。 青岛人已经对青岛向北发展有了不同程度的认知，且大多认同胶州湾沿线的“价格洼地”现状，城市别墅作为稀缺产品保值增值性更强。 青岛别墅市场虽然起步较早，但是相比北京、上海等一线城市，别墅客户认知还不是很成熟，存在一定的引导空间。 ;目标客户研究——样本选择及样本描述;目标客户研究——样本选择及样本描述;什么样的客户会购买我们的别墅？;看过杭州绿城桃花源项目，1000平以上，园林非常大，产品丰富，非常有感染力，若是这个项目在青岛，哪怕是在莱西都要买一套 想拥有一套别墅，因为在市区已经有了很好的房子在海上海，现在就缺一套别墅 ;存在购买意向客户主要是“期待精品项目”，对龙湖的品牌实力、园林景观接受度较高，对胶州湾前景、交通便捷性认知度较高 TOP类客户主要动机为度假、投资，TOP类客户以选择第二居所为主，主要考虑即墨温泉别墅，看重其休闲环境（海、高尔夫、温泉、山等）优于本项目，交通状况不比本项目差，因此别墅城市属性要求不高，主要提及“芭东小镇”，部分客户认为这些别墅包括崂山的一些别墅配套都比较差，难以长期居住。 G2类客户主要动机为改善居住（业态升级），对城市属性要求高，第一提及为“百通香溪庭院”，但百通独栋少且面积偏大，且城市属性不足，对区域抗性不大，更期待好的别墅产品。 具体产品表现、价位会成为未来影响实际购买的主要因素 ;青岛的高端客户主要为私营业主，他们都曾经历过奋斗与拼搏的阶段，对马斯洛需求的社会地位属性需求较高，一线海景更多是一种身份地位，在内心里渴望进入一个较高的阶层，因为奋斗并不仅仅是为财富积累。 他们关注经济与政策，注重圈层社交，注重自己的谈吐与修养，会强调国外经历。 他们的年龄多在30-45岁之间，改善家庭关系、身体健康成为其内在的潜在需要； 他们对优质生活有着很深的追求，注重品质，他们喜欢购买奢侈品，对稀缺的东西具备天生的占有欲 ;目标客户精神属性;典型客户描摹;二、项目定位及价值诉求;项目定位;客群定位;价值体系：