2010年苏州合景朗悦湾第三季度营销方案提报.ppt

合景朗悦湾第三季度营销方案提报;价值营销 体验营销;策略篇 STRATEGY;本季度营销核心目的 传递核心理念 演绎产品价值 促进销售成交;整案产品卖点群：9大岛居价值 *合景精装豪宅缔造者品牌价值 *苏州岛居首府资源价值 *超低密度别墅洋房价值 *物超所值精装修价值 *北苏州首屈一指极品配套价值 *世界顶级景观大师EDAW作品价值 *世界级大师香港梁志天作品价值 *喜来登级别物业管理及服务价值 *高端品质定位增值价值;整案客群定位：;整案核心价值： 政商私邸 岛居首府;整案品牌主张： 岛居中央 道行天下;本案所契合生活态度及方式： ◎中庸和谐：中庸而和，和而贵，贵而养生，养生而致中庸。在湖与岛的涵养中，在繁华与宁静的凝练中，人生致中和。 ◎以退为进：貌似退居一岛，实则进图天下。韬光养晦，伏枥藏锋，不为世界所左右，反而将世事运筹于帷幄之间。 ; ◎豁达乐活：因为财富致于深厚，所以境界致于开阔。敢于享受财富人生之乐，不为日常琐事所羁绊。 ◎富贵归根：只因乡土、乡亲、乡情、乡恋，富贵便须还乡；也正因富贵还乡，更应居于乡邻所艳羡的境界与所在。;第三季度营销任务： 销售：去化当前在售房源，为新推联体别墅和小高层产品蓄水 企划：进一步巩固开盘成绩，拓展并深耕营销渠道，做出楼盘影响力，促进销售蓄水和成交;第三季度营销总策略： 依托9大岛居价值，从客群品牌感知切入，突破目标客群对楼盘性价比的认可防线！ 针对区域高端定位， 体验营销与价值营销是最主要的策略。;（1）推案策略：热点引爆, 挤迫后续热销 先多层入市（预计8月中旬），引爆市场； 再伺机顺势推出别墅（以获取溢价利润）或小高层（以挤迫效应带动冷淡产品销售）（预计十一住博会前后）;十一住博会;（2）媒体策略：强势户外, 深耕本地, 布点外区. ☆强势户外：主城区至渭塘主干道户外抢点截流 ☆深耕本地：渭塘本地主要交通节点封杀、 渭塘主要商业中心节点封杀、 渭塘主要工业区入口节点封杀、 报亭及餐饮休闲娱乐进场、 本地房、车、银行、移动VIP客户直邮 ☆布点外区：周边黄棣、蠡口等镇区以及相成中心城区（陆幕）商业人流中心布点，同时以车身、DM、短信等媒体推进外区渠道;（3）包装策略：呈现高端品质 , 引导健康政商生活 ☆卖场包装：加强售楼大厅内部销售功能与氛围 ☆现场包装：树立工地大型看板广告的宣传作用 ;☆样板房包装： 传递细节或具体的材质、品牌、配件价值 ☆物料包装： 以别墅、多层、小高层等分类产品楼书形式传递价值； 以《客户通讯》加强老客户忠诚度及老带薪积极性； 根据镇区客户贪小便宜特点准备精美小礼品。;（4）活动策略：扩散销售终端, 提升现场诱惑力 ☆扩散销售终端：以巡展、路演等形式将销售终端，终端场所选择商业中心、工业及科技园区、市民广场等 ; ☆提升现场诱惑力： A周末固定现场亲情活动，如太太理财课、中年人健康拓展营等 B开放更多样板房，欢迎家族式、企业式、合作伙伴式看房团 C现场准备糖果、点心、咖啡、茶茗，充分体现待客之道 ;（5）营销策略：加强体验营销, 掀起返利行动风暴 *加强体验营销！ A开设“乘游艇赏朗悦湾”免费湖上看房通道，以游艇接送来访客户，并配以登岸后的线路包装、售楼大厅美食红酒香茗及表演配合，营造尊贵的看房体验，沿线感悟朗悦湾非同一般的实景魅力 B制作“朗悦湾贵宾会所体验卡”，向来到案场询问并登记的客户发放（无论成交与否），凡持卡客户均可携带亲友免费体验朗悦湾双会所的泳池、篮球场、健身房、影音室等所有配套;C组织“苏州客户合景豪宅地产之旅”活动，让客户深入体验合景品质并传播口碑 D现场接受可退还的“小订”，以提高随机性客户成交率;**掀起返利行动风暴， 给客户实实在在的行动理由！ A启动“朗悦湾至尊配售行动”，针对观望别墅客户发起“买别墅送公寓首付”攻坚战，客户只要预约别墅就可获赠震撼性的公寓首付优惠卡，享受首付优惠20万元的惊爆政策（改卡必须在别墅预约客户正式签约并缴纳首付后生效；卡可转让，促进已预约客户的介绍积极性） B启动“朗悦湾客户优惠传递行动”，客户只要预约即可享受已购老客户待遇，老客户介绍新客户，则新、老客户均可享受2000元购物券或免一年物管费优惠 ;C启动“预约-准时