世联海口蓝天白云前期整体定位策划研讨.ppt

海口蓝天白云项目前期整体定位策划研讨 谨呈：中惠熙元房地产集团有限公司 Figures 数字世联在海南 世联海口实践 世联三亚实践 世联中国在海南的旅游地产操作项目 世联中国在国内其它区域的旅游地产操作项目 三亚亚龙湾国家旅游度假区二期区域开发项目 三亚红塘湾区域定位和发展战略项目 中信博鳌海鸭湖项目 海口美兰机场7000亩项目 海口西海岸1600亩项目 三亚清水湾大规模旅游地产开发项目 鲁能三亚湾新城项目 项目背景1:区域定位阶段7平方公里/城市功能综合开发/二线区域/资源有限/地块狭长/机场影响 旅游地产三大分类 旅游地产核心驱动力——世联对世界各地休闲度假开发的热点区域和项目进行了广泛而深入的研究，总结出5种核心驱动力及其代表案例 在前期市场调研中，我们已将客户的置业目的归为8大类，各类消费者在购买力和年龄段上具备相对独立性 基本结论： 休闲度假，度假投资以及岛内多次置业群体对资源的关注度较高，对社区配套和城市配套关注较弱；筹备养老群体要求资源的次好，同时关注未来的社区配套； 企业移民对城市配套的依赖度较低，但比较关注社区配套；首置，改善和养老客户比较依赖现成城市配套或社区配套； 资源特点是球场最主要的竞争力 高尔夫球场属于典型的资源价值驱动的运动项目 球场的特色=资源差异+特色球洞 根据高尔夫球场与物业的价值关系，高尔夫物业开发可分为两种模式 两种模式开发策略特征对比（2/3） 本项目工作内容大纲：第一阶段 《市调成果报告》 本项目工作内容大纲：第一阶段 《市调成果报告》 第二阶段工作内容大纲：《项目整体定位及发展战略》 第二阶段工作内容大纲：《项目整体定位及发展战略》 第三阶段工作内容大纲：《启动区定位及物业发展建议》 第三阶段：规划设计跟踪服务 对于大规模、陌生区域旅游度假地产项目，世联认为本项目必须把握以下三个层面的问题 战略上必须确保项目开发是走在正确的方向上，项目必须先从区域出发，不能用点式分析来寻找解决方案，并且有些问题是非技术性的，即有些方案不一定是直奔目标的，因此我们必须基于区域整体发展的角度通过系统的、框架性的思路提供解决方案。 战略层面 总体定位层面 发展规划层面 作为大规模旅游地产开发，必须要有核心功能区，区域设施的布局必须考虑到如何使区域增值。 基于我们对项目的定位判断和功能设置，结合项目的现有条件，规避项目的限制因素，合理的规划区域，最终实现社区功能的合理化以及项目特殊价值点的凸显。 根据世联大规模旅游度假项目的操作经验，以及本项目的特殊性，应当着重关注下面几个价值切入点 开发模式盈利模式 明确哪些项目是赚取品牌的、哪些是赚取现金流的 长期收益与短期收益的平衡考虑 开发计划 开发纲领 管理模式 容积率分解与功能规划布局 合理容积率指标的确定与分配 功能分区规则与布局 合理的功能组合与功能比例 核心功能区 物业类型配比关系 规划如何为土地增值 指标如何使土地增值 优质人居/养老社区价值体系研究 优质人居社区的成功因素与普通社区的区别 养老社区的社区特点与开发重点 海口现有社区人居、养老环境分析 项目与优质人居/养老社区的匹配度以及可行性分析研究 项目的人居体系建立 高尔夫增值研究 高尔夫硬件增值条件研究 高尔夫软件增值条件研究 高尔夫增值kpi的客户、市场检验 建立本项目的高尔夫增值体系 空港城市价值研究 空港对于城市的价值 空港的区域特殊性与区域发展特征 空港发展阶段与特征 空港发展与物业发展的关联性和价值影响 工作阶段、工作内容与成果 25个日历天 1当地市场研究七天 2中期沟通|汇报一次 3终期沟通|汇报一次 4电话|传真|邮件沟通 1.《市场调查成果报告》 1宏观背景调查 2旅游度假物业市场调查 3.低密度物业市场调查 第一阶段： 市场调查 项目规划设计重要时间节点 30个日历天 45个日历天 服务时间 5~7次规划跟进会议 1 规划调整 2 产品价值调整 第四阶段： 规划跟进 1中期沟通|汇报一次 2终期沟通|汇报一次 3电话|传真|邮件沟通 1《启动区物业定位及物业发展建议》报告 2《建筑设计任务书》 1.容积率分解及功能布局研究 2产品设计建议 3规划布局建议 4园林规划建议 第三阶段 整体物业发展建议 1中期沟通|汇报一次 2终期沟通|汇报一次 3电话|传真|邮件沟通 1.《项目定位发展战略》 2.《规划设计任务书》 1主题地产开发 2项目解析 3案例借鉴 4项目定位 5分期开发策略 6经济测算 第二阶段： 项目整体定位及发展战略 合同期内沟通方式 主要成果 服务内容 阶段划分 世联建议本项目分别在三个阶段完成前期的顾问服务，能够在各阶段与中惠蓝天白云高尔夫的开发工作相配合，并逐步解决开发过程中所面临的具体操作层面问题。 世联不仅提供报告文本，还将在整个项目的运作过