旭升2010年泉州东海滨城项目前期定位报告.ppt

生态智能型写字楼发展2大趋势，8大技术 生态智能亮点一——智能呼吸式玻璃幕墙 技术简介 结合泉州日照时间长的特点，在屋顶设置太阳能电池板，构建生态智能的能源基础； 东西侧根据日照情况，可以考虑在东西侧选用主动式幕墙系统；即通过太阳能提供主动式幕墙系统的白天运转电力——外墙除了机械式通风设计外，还配以自动感光垂帘不但高度舒适而且非常节省电耗，是目前最优节能解决方案之一。 片区交通网络 项目周围道路宽敞、路况良好，自驾通往各个区域都非常方便； 现目前项目区域交通部分道路设施还未完成，市政配套设施还需一定时日才能够修建完成。 公交线路网络未完善。 照明系统未完善 警示系统未完成。。。。。。 片区环境配套 东海滨城区域目前没有的成熟而完善的商业配套； 片区拥有公园和体育场； 职业师范学校； 周边主要为底商社区商业，严重缺乏生活配套和金融配套。 区域商业发展 东海滨城区域的发展趋势就目前而言非常明显，该区域的商业发展速度也会随着住宅的成熟而发展，政府规划将该区域定位为东海滨城商务中心； 项目周边项目未开发，如按政府要求所有项目基本是相同时间开工，后期预计商业放量将会达到29万㎡以上，加上泉州目前商业的发展状况以及消费者的消费心理、习惯的差异性，在该区域开发大体量商业项目的风险较大。 区域商业现状 目前项目周边已有2-3个楼盘入住（海星小区、马可波罗豪园等），多以商业裙楼出现，空置率高，商业配套严重不足。导致整个区域入住率低，反过来又影响商业招商，现有居民消费主要集中在老城区及其他区域。 区域消费人群意识及习惯 项目区域定位为高档住宅区，购买该区域的人群有较强的消费能力，喜好高档次、好环境、重健康的商业场所，接受新兴事物较快； 区域消费人群消费行为以直接购物为目的居多； 消费人群对东海滨城的高度认可与较高期望值。 商家现状 目前本区域的商家经营档次偏中低档； 仍以本地小商家为主。 项目所在区域的商业空白点 项目所在的区域商业特征 项目所处的区域位置 项目商业基本技术条件 2、商业定位思考 就目前东海滨城的商业发展来看，随着泉州城市的商业发展和东海滨城区域的发展，消费者的消费观念和消费行为将逐渐成熟和理性，高品质个性化消费趋势会逐步显现，对于高档次高标准的商业形态的要求也越来越高。针对消费者的消费特点和区域市场的发展脉搏，市场资源优势。寻求项目未来商业发展的位置将是本项目的商业业态的定位的考虑方向。 项目所处的区域商业特征：商业现状还处于一个较为空白的状态，周边商业多为商业裙楼，主要满足居民基本日常需要; 项目所处的区域位置：是一个非传统商业中心位置，目前人流量不大，周边商业氛围较淡，居民入住量低，同时将面临后期大量商业开发及同质化竞争的冲击，为泉州未来的商务中心。 区域商业市场空白点：根据市场调研情况，目前东海滨城的 商业形态市场空白点为：超市大卖场、购物中心、主题商业街、 百货公司、餐饮娱乐、专业大卖场； 项目商业部分基本技术条件：目前还处于前期策划阶段，可以按照商业定位的需求打造适合的建筑形态。 从东海滨城目前的商业现状来看，可以定位的商业形 态较多，但是结合考虑东海滨城整体规划及现有的发 展速度，以及本项目所处的商业地理位置，可以判断 本项目商业形态定位选择方向不适合大型超市大卖场、 专业大卖场，百货公司和大型购物中心。 在东海滨城目前的开发环境下，结合东海滨城的未来的开发规划前 景预测，我们对于本项目的商业打造提出以下原则： 商业部分的打造在未来东海滨城区域中作为满足周边居住、办公的配套需求来考虑； 结合整个东海滨城区域的商业规划，本项目的商业定位及规划不能过于超前，尤其是商业体量的控制上需要谨慎； 在目前东海滨城商业几乎空白的环境下，不能贪大求全，应该寻求风险系数较小的商业模式对本项目进行后期的商业规划考虑； 在考虑商业建筑设计上尽可能考虑具有一定市场前瞻性的设计，总体应该满足商家客户使用功能的前提下设计独特的商业建筑； 第二部分 ——商 业 定 位 针对上述的分析，一、区域定位为商务中心；二、项目周边项目土地的相同的功能定位；三、泉州独有的海鲜资源；四、后期同质化竞争，选择较为容易存活的业态，先盘活商业，后作局部调整。结合本项目办公和住宅的整体形象推广，本项目的商业部分的主题形象可以与之有效的结合为： 有品质有环境——海鲜城 一是经营商品特色，具体化可以体现在主力商家引进、品牌 客户的选择以及商业业种选择、规划分布、档次高低等；（主力店为高档次的海鲜店） 二是项目建筑特色以及文化塑造上，体现在不同于其他商业项目的与本身商业定