钦州市灵山县富桂香江国际项目营销策略.ppt

2009年销售情况回顾 2010年销售货量盘点 销售速度由27套/月提升至30套/月 外墙风格 一切都模拟生活而高于生活 营销费用安排 启示三： 要保证2010年目标的实现必须： 保持主流媒体推广，扩大渠道宣 传，稳固第一圈层客户，挖掘第 二、三圈层客户。扩大客户来 源，确保充足的上门量。 P2.4 2009年的营销执行启示 第一：项目形象需要在各方面进行全面提升 第二：持续的事件营销带来持续的市场关注 确保销售任务顺利完成 第三：推广渠道的选择必须更有侧重点 第四：工程按时完工是销售顺利进行的关键 第五：老业主营销打造低成本营销神话 策略性的推售 差异化形象诉求 全力解决 几大营销关键点 目 标 目标下的问题 目标的实现之道 目标的实现之道 1 2 3 报告思路 目标的实现之道 P.3 诉求“地段价值”，诠释“地标生活”，将“品质地标”深化为“品质地标之上的生活”，切实的触动客户的购买欲望 形象策略 推货策略 配合工程节点、避免产品的内部竞争，形成与竞争对手的差异化，有策略性的滚动式推货，不断的制造销售高潮 营销推广策略 保持主流媒体推广力度，侧重户外\DM，扩大渠道推广，深挖客户资源，加强老业主营销 深化“品质生活”形象高举高打，树立大盘形象， 持续制造营销事件，深挖客户资源保持高速销售 总策略 P3.1 推售策略——时间节点安排 6月 7月 8月 11月 12月 3月 4月 全力消化一期尾货 5月 5月1日一期正式开盘 6月1日二期认筹 7月初加推二期第一批单位 8月底加推二期第二批单位 9月 10月 9、10月展开二期的全面销售 11月二期正式开盘 12月尾货销售 结合项目工程进度及预售证取得时间做以下安排 P3.1 推售策略——推售房号安排 具体操作：一期尾货主要集中在如图红框所示： 这些户型均属于通风采光较差，1月份销售情况表明，这部分尾货销售极为困难。为避免此类户型造成大面积滞销，使得公司利润积压在此。 建议此批尾货在春节期间选取几套特价房做降价促销，通过市场回馈摸底，重新制定新的价格策略快速出货。 同时结合项目工程进度，集中展示，做样板房。 第一批单位主攻期间，暂时封闭第二批单位，全力以赴 原则：集中火力、精确制导 一期尾货 特价房 P3.1 推售策略——推售房号安排 B栋二期第一次批次 E栋二期第一次批次 D栋二期第一次批次（半） A栋二期第二批次 C栋二期第二批次 D栋二期第二批次（半） 原则： 第一、结合预售证拿到时间，根据一期尾货特价房销售情况，为弱化产品内部竞争，首先推出二期朝向通风采光适中的单元。 第二、考虑市场行情及成熟的展示支撑，保证所推产品的户型差异化 二期 B栋二期第一批次 E栋二期第一批次 D栋二期第一批次 D栋二期第二批次 A栋二期第二批次 C栋二期第二批次 销售节奏安排表 销售 节奏 安排 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 主要工 程节点 销售 目标 累计全年完成339套销售目标，一期年底实现90.3％，二期实现73. 29％ 6.1一期达到预售条件 11月1日二期达到预售 正负零 假设二月销售15套 5.1日 一期正式开盘 6.1日 二期第一批展开认筹 推货 安排 一期顺利开盘签约认购， 二期第一批次展开认筹 货源为： B栋二期第一次批次 E栋二期第一次批次 D栋二期第一次批次 二期第二批推出： 货源为： B栋二期第一次批次 E栋二期第一次批次 D栋二期第一次批次 二期正式开盘签约 二期展开预约 8月底 二期第二批单位推出 11月 二期正式开盘 一期尾货，可适当加推存量 二期第一次批货强销中 12月9套 11月10套 10月15套 9月10套 8月3套 　7月8套 6月4套 5月4套 4月3套　 3月2套　 一期尾货 12月10套　 11月30套 10月50套　 9月35套　 8月45套 7月40套 6月20套 5月50套　 4月0套 3月0套　 二期　 开挖 地下室 9月中旬样板房 诉求“地段价值”，诠释“地标生活”，将“品质地标”深化为“品质地标之上的生活”，切实的触动客户的购买欲望 P3.2 形象策略 滨江地标 灵山最美的生活 关键词：滨江的、独有的、地标的、最美的、安全的、舒适的 形象策略 P5.2 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 全力消化一期尾货 5月底一期正式开盘认购 6月1日二期开始展开认筹 7月初加推二期第一批单位 8月底加推二期第一批单位 9、10月展开二期的全面销售 11月二期正式开盘 12月尾盘销售 二期预热期