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羊城豪宅研究合集(20的09版)
;目录;第一部分 别墅起源与划分;?别墅是指在环境优美的地带修建的高舒适度的居所,因此作为住宅的最高级产品,它不仅要有别墅的样子(体态与立面),还要别墅的生活方式(更丰富的使用功能,更高的舒适度,更好的趣味性,更尊贵的礼仪,与大自然更亲近)。;二、别墅的分类;独立别墅;;2、从学术角度按居住功能分类;;3、从学术角度按建筑风格分类; 中式别墅; 欧式别墅; 欧式别墅(一)——法式风格; 欧式别墅(二)——美式风格; 欧式别墅(三)——地中海风格别墅;【特征】
现代风格是近几年逐渐增多的一种别墅风格。其基本特征是板式块面结构,注重功能与形式的结合,通透性较强,常用几何形造型,线条挺拔利落,立面简洁、单纯。;第二部分 羊城别墅市场分析 ;以淘金路的华侨新村为代表,随着花园酒店、世贸等商业建筑的崛起,别墅价位开始飚升。到1995年,由于香港买家受当地经济变化以及中央宏观调控消息的影响,开始抛售,淘金路别墅开始跌值;2、客户演变;3、产品演变;4、小结;第二部分 羊城别墅市场分析 ;解读新政——从长远发展来看,别墅供应具有稀缺性;别墅市场的政策影响分析;第二部分 羊城别墅市场分析 ;为便于下面的研究,我们根据羊城市区地形及行政区划分,将别墅市场格局分为以下几个区域:;花都板块;;2、羊城别墅市场各板块特征;2、羊城别墅市场各板块特征;2、羊城别墅市场各板块特征;3、小结;第二部分 羊城别墅市场分析 ;夏湾拿;1、市区板块别墅情况;羊城市区别墅盘分布;户型面积与价格;市区别墅概况;区域代表项目分析;个案分析——汇景新城;;2、别墅区概况;户型面积:独立别墅——600~1000㎡
联排别墅——450㎡
叠加式别墅——300㎡
别墅式公寓——160~230㎡
价 格:独立别墅——2000~3000万元/套
联排别墅——700-1200万元/套
叠加式别墅——18000元/㎡
别墅级公寓——13000~14000元/㎡;三层平面图;5、目标客户群:;6、点评:;个案分析——合生帝景山庄;;2、户型面积与价格;AII型:建筑面积277-279M2;4、目标客户群:;5、小结;市区别墅特征;2、近郊板块别墅分析;华南板块;;??郊别墅概况;区域代表项目分析;个案分析——万科城;;户型类型:有六种不同结构布局
楼层:4F
结构:一梯二户多层洋房
面积:130、140、200㎡
价格: 6000~7000元/㎡(毛坯)
总户数:约204套
;户型类型:有5种不同结构布局
面积:约200㎡
价格: 10000元~16000/㎡(毛坯)
总户数:约50套
;
户型类型:有5种不同结构布局
面积:约170-175㎡
价格: 因无预售证情况,暂不售,价格未定
总户数:约50套;3、目标客户构成;4、小结;个案分析——羊城雅居乐峰会;;2、户型配比;3、户型图例;独立别墅户型:220-280;4、目标客户群:;5、点评:;个案分析——华南碧桂园翠云山;;2、户型配比;3、户型图例;联排别墅:
286-291平方米,七房三厅;4、目标客户群:;5、点评:;近郊别墅特征总结;3、远郊板块别墅分析;花都板块;从化、增城、南沙板块分析;;;远郊板块概况;区域代表项目分析;个案分析——东方夏湾拿;;2、户型面积与价格;独立别墅
面积:301平方米;联排别墅;4、目标客户;5、点评:;个案二:凤凰城;;;3、户型图例;3、户型图例;主要组成(职业):以新塘小企业主客户为主,周边区域(天河、开发区)收入较高的白领为辅
年龄结构:30-50岁为主
年收入 :购买联排及别墅:500万/家庭?年
购房需求:以自住为主
接受总价:洋房接受30万,联排别墅100万,独立别墅200万
置业次数:二次置业为主
;5、点评:;花都板块分析;置业渡假集中区域
;花都板块分析;1、山前大道区域特点;2、山前大道主要典型项目;3、典型项目建筑特色;金碧御水山庄:大型儿童游乐场
碧桂园假日半岛:“故乡里”主题公园
南航碧花园:潜水俱乐部
;碧桂园·假日半岛;评述1:多种娱乐配套设施、丰富渡假生活;评述2:“平过自己起屋”——体现项目市场定位;评述3:主力户型总价控制在60-130万之间,高价性比优势;成功吸引了羊城的渡假客户,羊城客占成交的70%;项目小结;5、山前大道板块特征——羊城渡假物业聚集地;市中心典型项目分析;锦绣花都;;;;;远郊别墅特征总结;第二部分 羊城别墅市场分析 ;;2、发展趋势总结;第三部分 别墅客户研究 ; 针对别墅的市场的目标客户群的不同属性,为方便与清晰的研究,我们可将别墅目标客户群的分析划分为三部份:
;(一)都市中心别墅客户群分析
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