建筑物区分所有权司法解释讲义要点.ppt

建筑物区分所有权司法解释与物业服务司法解释的理解与适用 关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释的主要内容 业主身份界定； 专有部分以及共有部分的划定； 面积人数的计算方法； 业主的权利义务范围； 车位车库纠纷处理； 业主自治的重大事项； 住改商纠纷的处理； 利害关系业主的认定； 业主撤销权的行使； 业主知情权的保护。 关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释的主要内容 物业服务合同效力及对业主的约束力； 物业服务企业的违约责任承担； 业主妨害物业服务管理的责任承担； 物业费纠纷处理； 物业服务合同的解除及相应纠纷的处理； 物业使用人的准用。 关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 一、业主的认定问题 依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。 基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有该专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。 （一）起草过程中的相关意见 1、登记说 2、根据《物权法》规定的取得方式分别判断 3、要考虑中国的登记实践，不能忽视大量存在的事实物权 4、应当对扩大认定业主的范围进行必要限制。 （二）制定依据 1、参考立法例 2、相关法理 3、法律依据 （三）条文理解中的关键问题 1、注意《物权法》第28条至第31条规定的物权变动模式 2、如何理解基于合法建造行为取得的专有部分所有权？ 3、如何理解本条第二款？ 4、建设单位一房数卖的情形下如何认定？ 5、二手房买卖的情形下如何认定？ 二、专有部分的认定 建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分： 　　（一）具有构造上的独立性，能够明确区分； 　　（二）具有利用上的独立性，可以排他使用； 　　（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。 　　规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。 本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。 （一）制定背景及依据 （二）何谓“构造上的独立性”和“利用上的独立性”？ （三）专有部分的范围 1、整栋建筑物 2、特定空间 3、露台等能否作为专有部分？ 三、共有部分的认定 除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分： 　　（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分； 　　（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。 建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。 （一）制定背景及依据 （二）关于外墙纠纷的处理 （三）关于绿地问题 （四）地下室问题 （五）人防工程问题 （六）关于小区的供电、供水等设施的所有权 四、合理利用共有部分 业主基于对住宅、经营性用房等专有部分所享有的权利，无偿利用与其专有部分相对应的外墙面以及屋顶等共有部分且未违反法律、法规、管理规约或者损害他人合法权益的，不应认定为侵权。 （一）本条制定背景及依据 （二）条文理解 1、利用共有部分是业主专有权行使的合理延伸 2、单个业主不得以盈利为目的使用共有部分 3、不得违反法律、法规、管理规约或者损害他人合法权益 4、违反业主大会或者业主委员会的决定的，是否应当认定为侵权 五、车位车库问题 【规划车位、车库应当首先满足业主的需要】 建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为已符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。 前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。 【业主共有的车位】 建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。 （一）制定背景及依据 （二）车库、车位的归属问题 （三）如何理解“应当首先满足业主的需要”？ 1、配置比例达不到1：1