编制基准地价修正系数表及指标说明表.PDF

编制基准地价修正系数表及指标说明表 基准地价修正体系反映了土地利用的复杂性。基准地价修正系数表是采用替代原理，建立 基准地价、宗地地价及其影响因素之间的相关关系，编制出基准地价在不同因素条件下修 正为宗地地价的系数体系，以便能在宗地条件调查的基础上，按对应的修正系数，快速、 高效、及时地评估出宗地地价。级别或区域基准地价修正系数表的编制方法主要有两种， 即用土地利用效益(地租)资料和市场交易地价资料进行修正。本次昌乐县镇区基准地价更 新利用市场交易地价资料编制级别基准地价修正系数表。 按商服、住宅、工业三大类，分别编制级别基准地价系数修正表。编制基准地价系数修正 表的关键是准确地把握各用地类型的地价影响因素和影响权重。利用各因素、因子的权重 确定五个档次的修正系数后，按类、分级别编制出商服业、住宅、工业用地地价影响因素、 因子修正系数表。与此相对应，按五个档次量化所有影响因素、因子的标准，编制出宗地 地价影响因素指标说明表，并利用已有样本地价进行检 、校核。 依据上述方法及昌乐县镇区的实际情况，最后确定昌乐县镇区商服用地、住宅用地和工业 用地宗地地价修正系数表（见报告最后的附表）。 一、基准地价的其他修正 基准地价是在特定开发程度和利用强度下，各类用地在法定最高年期的某一时点的土地使 用权平均价格。待估宗地各地价影响因素修正仅对基准地价的区域平均性地作了修正，因 此，还需进行如下修正：（1）期日修正，（2）使用年期修正，（3）土地开发程度修正， （4）土地用途修正。 1、期日修正 待估宗地的基准日期与基准地价的基准日期必不相同。因此，需根据地价指数或地价的变 化程度进行期日修正。 2、出让年期修正 是将基准地价定义的年期修正到宗地评估的实际需要的年期，其修正系数K=[1-1/ （1+r） m]/[1-1/(1+r)n] 式中 r— 土地还原利率 m—待估宗地的使用年限 n-所用基准地价的年期 3、土地开发程度修正 本次基准地价所设定的土地开发程度依各级别内的平均开发程度而定。当待估宗地的土地 开发程度与基准地价所设定的土地开发程度不一致时，就需要进行土地开发程度修正，土 地开发程度修正值依据各基础设施投资对宗地地价的影响程度确定。 表3-10 基础设施开发费用表 平整 配套程度 通路 通电 通上水 通讯 通下水 土地 单位面积投入 6 25 17 10 10 14 2 （元/m ） 4、土地用途修正 通过对新试行的土地分类体系中用地类型和本次基准地价更新内涵年界定用地类型的对比， 根据地价评估的有关理论，把基准地价应用到其它用地类型的评估，并进行相应得用途修 正，见表3-11 ： 表3-11 土地用途修正系数表 一级类 二级类 参照 修正 含义 编 标准 系数 编码 名称 名称 码 指主要用于商业、服务业的土地。 批 发 指主要用于商品批发、零售的用地。包括 零 商场、商店、超市、各类批发 （零售）市 商业基 051 1.1 售 场，加油站等及其附属的小型仓库、车间、准地价 用 工场等的用地 地 住 宿 指主