新联康2012年重庆缇香小镇营销计划.ppt

2012年缇香小镇营销计划;;一、项目现状研究 及价值梳理; 项目区域背景分析;九龙坡区如今经济实力显著增强，地区生产总值连续十一年位居全市第一，人均GDP超过8000美元。 工业迅猛发展，区域规模以上工业总产值2010年达172.2亿元，同比增长39%；实现工业增加值44.8亿元，同比增长27.7%；新产品产值45.8元，同比增长32.5%；实现出口交货值8.7亿元，同比增长64.5%。 “森林九龙坡”工程已全面展开， “主城肺叶”功能和旅游健身休闲功能得到凸显。;陶家镇;; 陶家镇目前处于城区集中建设阶段，基础设施较差，市政配套不成熟。已列入重庆市二环居住区规划，市政建设处于起步阶段。 项目所处区域现阶段不属于热点阶段，区域外客户对西区价值认同感低，无法形成投资热点。 对本项目而言，目前交通线网不发达，生活配套不足，主要是工作生活在本区域的人群购买作为第一居所居住；同时本区域中远期规划利好，发展成熟后也可能将有外区域人群购买作为第一居所。 ; 西区项目分析;;五星国色天香——新中式别墅，价格优势明显;五星国色天香目前在售少量的联排别墅，套内均价8000元/平方米，项目2009年开盘，目前只剩余5套房源，现别墅项目正在办理交房。优惠措施为全款98折，按揭99折。;晋愉碧怡林畔——地铁沿线，景观居所，特色别墅;销售总价价： 310-500万元/套;上邦高尔夫——景观居所，山景地产;上邦高尔夫国际社区二期主要由面积在145-264㎡的双拼及联排别墅构成，早在2009年10月已开盘，目前C组团联排剩余60套，三期独栋剩余30套； 三期独栋和类独栋产品由于面积大、总价高，销售并不是很好； 上邦高尔夫国际社区在营销过程中对高尔夫这一主题的宣传力度较大，使项目的知名度较高； 总价：联墅总价140-150万元/套；类独栋总价400-500万元/套；独栋总价800万/套以上。联排因价格优势，2月的周去化量达到了五套。; 1、五星国色天香、晋愉碧怡林畔因周边生活配套成熟，客群由当地居民构成，购买用途以自住且第一居所为主；上邦高尔夫因周边生活配套少、交通不便、具备优质景观，购买用途以自住且第二居所为主； 2、区域优势对成交有一定的促进作用，如晋愉碧怡林畔较之其它项目区域优势更为明显，去化较快； 3、从市场表现看，生活配套成熟、交通便利的项目，一般为周边居民购置的第一居所；生活配套不完善、但景观资源优质、周边休闲娱乐配套较好的项目，购房群体覆盖范围更广，置业用途大部分为第二居所。 ;项目本体分析;2004年，常青藤人亲手打造的常青藤人文别墅，重新定义了重庆别墅的标准，在高端购房群体中有较大影响力，奠定了常青藤作为别墅专家的地位； 2008年，常青藤深耕西城，以卓越的产品品质著称的缇香小镇破土动工，常青藤作为新兴区域开发专家获得了政府、业界一片赞誉。;项目位于九龙坡西区陶家镇，北接九龙园C区； 规划5号线将经由本项目到达北部新区； 片区规划并在建中有重庆市中环线（西彭到机场段）、中梁山第三隧道（杨家坪到白市驿） ;缇香小镇·公园里 后期建筑规划用地;设计源自纯正别墅血统，注重产品细节的打造，充分体现项目品质感;一期坐享大溪河景观资源，以“法国普罗旺斯田园生活”为蓝本，沿河打造30000平米卢瓦尔溪谷公园，自然环境得天独厚。 二期北邻规划的1000亩西区公园，项目本身规划80000平米以运动休闲为主体的核心山地公园。 项目具备景观展示区，如开心农场、路虎野营基地等等，拥有开展活动的场地和基础。;贝迪颐园;项目本体价值梳理;项目客群分析;本案的主要客群 拥有类独栋和独栋购买力的客户， 本阶段：对品质要求较高，渴望拥有度假用物业，倾向在拥有优质景观的区域购置第二居所、考虑未来当做第一居所的客户； 下阶段：在区域发展成熟后，作为第一居所的置业人群。;客群来源及行业分析;产品需求;付婷 37岁;;他们是社会智富阶层，生活富裕安定，年龄约在40-55岁，拥有多套房产。;项目营销推广分析;前期营销推广分析 1、营销主题：缇香小镇二期的营销主题在于产品的典藏性，由圈层营销的概念进行推广； 2、推广方式：缇香小镇大众媒体的发布包括户外、报媒广告及电台等，其中报媒广告从2011年至今，有11次的整版广告； 3、小结：项目推广方式比较单一，宣传力度不足。 ;二、项目营销难点及应对策略;一季度月均来访量为40组，数量偏低，无法为项目提供成交客户基础；;三、营销难点解决方案;2012年缇香小镇营销步骤：五步走 第一步：重塑形象 第二步：拓宽渠道 第三步：