大连嘉和时尚广场商业策划案0604.docVIP

大连市三八广场嘉和大厦商业策划案 （目 录） 一、大连市宏观经济..............................................................第3页 二、区域商业调研： （一）大连市各商圈综述：......................................................第4页 （二）商圈商业个案调研：......................................................第8页 （三）项目区域综合调研：......................................................第31页 三、项目分析： （一）定量分析：.............................................................第34页 （二）定性分析：.............................................................第35页 （三）项目SWOT分析：........................................................第37页 四、初步发展规划方案的确定： (一) 商业物业规划发展方案的确定..............................................第40页 (二) 经营主题定位.............................................................第41页 (三) 最终消费者初步定位.......................................................第42页 (四) 经营者初步定位...........................................................第43页 (五) 商业物业租金价格定位.....................................................第43页 (六) 项目商业业态规划.........................................................第44页 五、项目财务分析：................................................................第44页 六、项目总论：....................................................................第47页 正 文 一、大连市宏观经济： 大连，中国北方最著名的港口、工业、商贸和旅游城市，东北地区最大的贸易口岸，中国五个最具发展潜力城市之一。素有“东北明珠”之称，被联合国评为世界环境500佳美丽都市之一。北依资源丰富、工农业发达的东北平原，被誉为京津门户、东北之窗，既是我国环渤海地区和辽东半岛沿岸港城通往国外的最近点，也是东北亚区域进入太平洋，面向世界的最便捷的海上门户。其中老市区面积2415平方公里。589.4万人根据国家统计局2005年统计，大连市综合经济实力位列全国第六位，在辽宁省排名第一位。　　大连是著名的旅游胜地，全市拥有旅游星级饭店155家，旅行社360家。2005年，实现旅游总收入210亿元。大连会展业发达，每年举办各类展会100多个，成交额300多亿元。　　大连是中国北方重要的国际航运枢纽和国际物流中心。大连港与世界160多个国家和地区的300多个港口有着贸易往来，承担了东北地区70%以上的海运货物和90%以上的集装箱运输。大连也是东北地区最大的客货空运基地，空港旅客吞吐量达到541万人次，货邮吞吐量13万吨。据大连市人口和计生委计统处提供的数字截至2006年年底大连市总人口5894万人其中非农业人口312.3万人农村人口2771万。GDP达到2569亿元，增长16.4%，创造12年来的最高水平；完成固定资产投资1440亿元，增长30%；完成地方财政一般预算收入190亿元，增长25%；实现社会商品零售额838亿元，增长14.5%；出口达到148亿元，增长19%；利用外资突破120亿美元；城镇居民人均可支配收入元。?截至2005年，大连市商业网点1435万个，营业面积874万平方米，从业人员574万人。其中，全市有百货店77个，营业面积674万平方米；购物中心9个，营业面积877万平方米；大型综合超市8个，营业面积127万平方米；2002年，大连的社会消费品零售总额刚过500亿元，而到了2006年达到839亿元，五年累计达