戴德梁行莱茵达扬州瘦新西湖项目市场研究报告.ppt

莱茵达扬州瘦西湖项目市场研究报告 Lai Yin Da Yang Zhou Xiang Mu Shi Chang Yan Jiu Bao Gao;前言 Qian Yan;优势 Strength;用地性质 ： R1C2 地块面积 ： 86757平米 容积率 ： ≤0.5 建筑密度 ： ≤25% 建筑限高 ： ≤10米 绿地率 ： ≥40%;住宅部分市场研究 Zhu Zhai Bu Fen Shi Chang Yan Jiu;扬州市场宏观分析 Yang Zhou Shi Chang Hong Guan Fen Xi; 扬州地处江苏中部，南临长江，北接淮水，中贯京杭大运河。现设广陵、维扬、邗江3个区，辖江都、高邮、仪征3个市和宝应县。全市总人口452万，其中市区人口110万人。 进出扬州境内的公速公路有京沪，宁通、沪宁、镇扬高速公路。1小时交通可达南京、镇江、泰州及市辖区内的江都、高邮、仪征。鉴于瘦西湖影响辐射能力及本项目的物业特点，目标客户重点应在本市及市辖区范围内.; 扬州整体经济水平处于江苏省中等，长三角下游水平。长期以来扬州工业基础较为薄弱，??其影响，城市集聚能力较弱，农业人口比重较高，外来人口较少（2004年不足15万）。 扬州市的产业结构在改善，2003年全市三次产业的比重结构为10.8：51.4：37.8，而2004年调整为10.1：53.3：36.6；第二、第三产业对GDP增长的贡献率为62.1％和30.9％。工业贡献率为54％。; 扬州市民近几年来自主创业热情高涨，经营规模和发展速度较快，民营经济已经成为扬州市经济的新亮点。如下： 2004年，全市新增私营企业6118户，新增个体工商户2.58万户，分别增长13.9％和1.7％； 规模以上私营企业完成产值537.92亿元，增长34.2％； 私营个体经济完成投资117.01亿元，增长63.2％； 实现社会消费品零售总额124.33亿元，增长14.7％；实现增加值301.85亿元，增长19.5％ 。。。 。。。 从以上数据可以看出，扬州市的私营企业发展较好，也造就了一大批的发展前景较好、经济实力雄厚的私营业主。他们对别墅产品将有一定的需求。;扬州的旅游也发展加快，如下： 全年接待国内外旅游者922.3万人次，增长25％；实现旅游业总收入78亿元，增长25％。 其中，接待国内旅游者903.5万人次，增长24.6％；实现国内旅游收入67.8亿元，增长16.9％。接待 入境旅游者18.8万人次，增长45.7％；旅游外汇收入1.09亿美元，增长91％。 旅游业的发展，给景观型、度假型的别墅带来一定的市场和发展空间。; 扬州市的外资企业近年发展较快，对外贸易也保持一定的增长速度，招商引资情况良好。 外资投资额加大，外资公司的增加，企业中的中高层管理人员和外籍人士的增加，对别墅产品也形成了一定的需求。扬州市近年注册外资实际到帐额及其增幅度，如下表所示。; 2004年扬州经济继续保持两位数增长，人均GDP达到2100美元。经济开发与开放程度进一度的提升，工业园区配套工作顺利开展，为吸引外来投资创造了良好的条件。; 扬州城乡居民收入保持了两位数的增长，但整体收入水平与长三角其他城市相比还有较大差距。; 从1985年—2004年,扬州家庭人数呈减少态势.以三口之家的家庭为主,两口之家也在悄然增加, 家庭人数的减少, 要求开发商做产品时要强调功能与舒适,并强调一定的个性和独特风格。仅仅做大,做豪华并不能达到目标客户的需求。 ; 从政府年鉴中公布出来的九类收入人群中，我们分析较高收入的五类。通过比较其在2002年、2003年、2004年这三年在居住和购房与建房支出的比较来看。 在2002年，在居住方面的支出较高，达27,728.30元，而在2003年、2004年则锐减到2219.3元和3677.23元。 这个现象一方面说明消费者的消费和投资越来越理性和谨慎，但另一方面也代表了机会，消费者的消费力已经积蓄了较长的一段时间，当市面上有性价比较高、环境好的高端产品时，能较容易的吸引这部分的高端消费者。; 2004年底扬州市区居民存款余额达2,068,901万元，人均银行储蓄达到18,172元，以此推算，扬州市区有9108人的存款额达到116.3万元,约有3,140户,家庭存款在337.27万元.;;扬州市场宏观分析 Yang Zhou Shi Chang Hong Guan Fen Xi;城市性质： 历史文化名城，具有传统特色的风景旅游城市，适宜人居的生态园林城市和长江三角洲北翼中心城市 城市规模： 至2010：城市建设范围内人口达到75万，人均建设用地达到120平方米； 城镇