房地产策划的“道、法新、术”漫谈(思源).pptVIP

2008.7.24 知识储备 知识爆炸时代，“学富五车、才高八斗”，也许真的成为历史了。 F·L·赖特 、勒·柯布西耶、W.格罗皮乌斯 、埃比尼泽·霍华德 南人不识“邯郸”、北人不识“盱眙”。 县、（县级）市、区；直辖市、地级市、县级市； GDP、GNP；M0、M1、M2 ；边际效益；同比、环比；都市圈、首位度； 营业税、增值税、所得税；超额累计税率、超率累进税率； Case: 廊坊市固安小镇项目 城市发展的阶段性理论 范登博格：城市发展四阶段 北京城市化进程判断 从1985年开始，北京的城市化水平超过了60%； 从1991年开始，北京的城市化水平超过了65%。 不同地域圈层居住人口的变化 北京1964－1982年（左）、1982－1990年（右）按区县的人口变动情况 不同地域圈层居住人口的变化 北京城市化进程判定 1990年代，北京步入郊区化阶段 2000年代，北京进入快速郊区化阶段 1980年代，中心区人口开始绝对分散 1990年代，近郊区人口增长达到顶峰 2000年代，远郊第1圈层将成为人口增长的核心地带 而小镇正处于远郊第1圈层 北京城市发展的新阶段——快速郊区化时代降临 技能的应用 演示的生动性 在轻松的氛围中，将需要传达的信息“不知不觉”的传递给客户 生动的动画效果，加深客户的印象 消除汇报顾问研究内容的枯燥性，引人入胜 从侧面反映我们整体的专业化水平 讲“法”之前，说说什么是房地产策划 什么是房地产策划 针对特定的房地产项目，在特定的时间，给特定的人，提出合适的策略； 策划报告只是能够表述或表明这些策略的物质载体； 过程交流、成果汇报是房地产策划的重要工作方式。 策划工作是一项系统的智力工作——并非简单机械劳动或点子 策划工作需要相对完善的框架和流程 具有相对完善而一致的研究思路和体系的好处 利于工作整合——提高工作效率 利于对外形象——品牌组成部分 利于成果检验——强调体系的逻辑性 Case: 方法论的应用 定位的原则——价值最大化 定位的方法论——三个纬度定位模型 项目规划设计条件 产品定位——满足项目自身条件纬度推演 产品定位——满足项目自身条件纬度推演 产品定位——价值最大化纬度推演 ◆根据市场竞争情况和价格发展趋势 根据国家相关规范和目前苏州建筑市场价格推算 预计本案09年初销售价格和建安成本如下： 产品定位——价值最大化纬度推演 产品定位——市场竞争力最大化纬度推演 Case: 案例的应用 维也纳----白水屋Hundertwasser House Case: 其他方法论介绍 麦肯锡方法——问题树法 伟业——四把尺子 伟业——四把尺子 SWOT分析法 房地产策划“法”之练习要点 讲“道”之前，回顾一下什么是房地产策划 什么是房地产策划 针对特定的房地产项目，在特定的时间，给特定的人，提出合适的策略； 策划报告只是能够表述或表明这些策略的物质载体； 过程交流、成果汇报是房地产策划的重要工作方式。 策划工作是一项系统的智力工作——并非简单机械劳动或点子 策划工作需要相对完善的框架和流程 具有相对完善而一致的研究思路和体系的好处 利于工作整合——提高工作效率 利于对外形象——品牌组成部分 利于成果检验——强调体系的逻辑性 特定项目——项目类型不同 一把钥匙开一把锁 切记不要“自己有把锤子，所有问题都是钉子” 特定项目——发掘地块的价值，探寻“地利”。 特定的时间——不同时间，不同的策划服务内容 宗地条件分析 土地市场研究 房产市场研究 市场空间判断 初步开发方向定位 经济可行性分析 各宗地的方案比较 拿地决策建议 特定时间——没有一成不变的策划内容，把握“天时”。 特定的人——坚持真理，更要知道谁掌握着真理 真理只有一个，寻找真理不是最困难的，最难的是不知道谁掌握着真理。 策划服务的人一般有： 政府（帮助开发商说法政府，拿地、一级开发及城市运营项目比较常见） 开发商决策层 委托策划或对接策划的人 开发公司中层及底层 不同层级的人关注点不同 政府官员：城市形象，社会价值（就业、税收）、是否符合政策方向； 开发商高层：战略方向、投入、产出、效益、风险； 开发商中低层：市场可行性、可操作性。 Case1 : 土地一级开发顾问服务对象及工作任务 1、应对政府的开发方案 目的：与政府签订《XXX土地一级开发项目合作协议书》，以好的改造方案赢得政府的支持政策，让政府接受开发商的开发方案，并落实到片区的控制性详细规划； 技术路径：XXX土地一级开发项目建议书，XXX土地一级开发项目可行性研究报告，开发方案（包括策划方案和概念性设计方案）的汇报，具体包括：片区开发的背景，片区整体开发的意义和必要性，开发主体的优势，片区的开发理念和功能定位，片区的规划设计方案，片区的