文登同大刺绣厂地块提新案.pptVIP

1-100 文登同大刺绣厂地块提案 上海浩普投资管理有限公司 2011年3月17日 壹﹡文登市场 市场环境 房地产市场 市场总结 一＊市场环境 文登概况 历史文化 人口现况 交通现况 城市建设 经济现况 市场环境小结 文登概况 文登市位于山东半岛东部，隶属于山东省威海市，西邻昆嵛山，与烟台市牟平区和威海乳山市相接，北连威海市环翠区，东邻荣成市，南濒黄海。 文登市辖3个街道、14个镇，总面积1645平方公里，海岸线155.88公里。 文登市区，距威海直线距离36公里，距省会济南450公里。 历史文化 文登历史悠久，北齐天统四年（公元568年），初设文登县，属光州长广郡，因文登山而得名，沿袭至今。 声名远播的“文登学”：早在春秋战国时期文登这里即文人汇聚，讲学风起。及至东汉经学家郑玄来此开馆讲学后，学风日盛，文人辈出。在我国封建社会1300年多的科举制度下，文登进士及第且有史可查者高达102人，其中仅明清两朝就66人，为全国平均数的2.3倍，“文登学”由此海内闻名。 海上仙山昆嵛：昆嵛山系闻名全国的道教名山，方圆百里，峰峦绵延，多有清泉飞瀑，遍布文物古迹，古时秦皇汉武多游于此地，享有‘海上诸山之祖’。 人口现状 截至2006年12月31日，全市总人口64.05万人，人口密度为398人/平方公里，人口密度县级排名全省倒数。 总户数为25.2万户，平均每户2.54人。市区总人口180858人。 文登市2009年人口出生率为5.26‰，自然增长率为-2.03‰，连续11年人口负增长。 交通现状 公路：截止至2003年底县乡以上公路养护里程达607.6公里，公路密度达到44.3公里/百平方公里。境内有309国道、青威专线、初张公路、威石公路、上泽公路等多条干道； 航空：境内威海机场于1988年2月正式改为民用航空机场，2003年共保障各类飞行2650架次，其中运输飞行938架次，完成旅客吞吐量5.28万人次，获民航总局”蓝天振兴”计划评比优胜奖。 海航：仅2003年一年文登海运公司共完成运量35万吨，周转量4.9亿吨公里，总收入2855万元；另外其他海上社会运输企业拥有船舶33艘，总吨位10万吨，2003年创汇4000多万美元。 铁路：货运方面，2003年共完成货运量33.25万吨，连续实现1938天无责任事故；客运方面，03年总计完成客运量6.33万人次，运输行包2.13万件。 城市建设 文登市城市规模增长十分迅速，政府积极指导作用明显，老城区、东城新区、南海开发区协调发展，城市规模增速十分明显。 2010年，文登市城乡建设在搞好城市新区重点工程建设的基础上，完成了老城区全长8.7公里的米山路、2.4公里的米山东路和2.3公里的文山西路，共改造路面30万平方米，改造路灯400多基，新老城区协调发展，城市功能和建设档次进一步提升。 经济现状 依托有利交通区位，文登市经济发展一直处在稳定增长状态，GDP年增长率13%以上，2009年全国百强县评选，文登位列第14位，2010年福布斯中国大陆最佳县级城市25强，文登市位列20位。 按照文登市人口64万计算，文登市人均GDP水平已超过5000美元，达到中等发达国家水平。 2010年，文登市城镇居民人均可支配收入16916.25元，比2009年同比增长9.13%。城镇居民去年人均消费性支出11174.04元。 市场环境小结 经济发达：文登市依托优势区位及半岛经济带，大部分经济指标在全省县级城市排名位居前列，经济增长速度较快，未来经济发展潜力将日益突出。 居民消费能力较强：文登市城镇居民人均收入较高，人均消费性支出在全省县级排名也较靠前，并且城镇居民人均收入增长较快，2010年增速超过9%。 城市规模大：文登市分为老城、东城、开发区三个片区，属于较大规模的县级城市，城乡规划较好，城乡差距较小。 人口密度低：文登市人口密度为398人/平方公里，人口密度县级排名全省倒数。从实际观察来看，市内主要街道人流量也较少，居民居住分散。 二＊房地产市场 土地市场 房地产市场概况 市场分区 房地产市场小结 土地市场 文登市2010年土地供应量急剧增长，新增土地主要集中在南海新区，城区土地供应量较09年也有大幅增加。 截止至3月11日，2011年文登市共计土地供应166余公顷，近1/3为南海新区新增用地，其余地块绝大部分位于文登市下属乡镇，市区土地仅有开发区及东城新区少量分布。 相较于09年，10年土地供应量的增长是惊人的，但随着南海新区及新城区储备土地的出让殆尽，预计2011年度土地供应量会有所下降。 近三年来文登市住宅土地出让最高单价稳定在120万元/亩左右，但地块区位逐渐由城市中心向外围发展，银河世家地块位于文登市区中心，位置优势明显；上海国际花园位于