2013年上半年全国房敌仑产市场总结与展望.pdfVIP

2013 年上半年全国房地产市场总结与展望 2013 年上半年飞逝而过，房地产市场延续去年的回暖走势，行业呈现出 ： 在国五条调控政策遇冷的同时，行业投资环境全面回暖、城市住宅市场成交量 持续回升、重点城市房价普涨、土地市场量价齐升。大好形势下，房地产企业上 半年取得了骄人的业绩，万科、恒大、绿地、中海等龙头企业业绩均出现了大幅 的增长。 但房地产行业在稳步回升的同时，外部环境却正在酝酿着极大的变数：首先， 国际经济环境不容乐观，国内宏观经济面临的不确定性增强；其次，新一届政府 的执政理念正在发生转变，在其对房地产行业明确表态之前，体系外因素对行业 的影响存在一定的变数。种种变数之下，下半年市场将如何演变，是我们所共同 关注的焦点。 一、宏观经济环境依然不佳，国内房地产业喜忧参半 今年以来，国际国内宏观经济环境跌宕起伏，变数颇多。从国际大环境来看， 虽然美国经济出现了反弹征兆，但从欧洲、日本等其他发达国家的表现来看，好 消息并不像预期中的那么多；国内方面，去年下半年开始的经济企稳目前已出现 反复的迹象，尤其下半年，地方债陆续到期和新一届政府推行经济结构改革将有 可能令中国经济出现一波集中回落。对于房地产行业来说，QE3 的退出以及国内 货币政策有可能到来的紧缩，无疑将打压整个行业中长期的资金面，但从短期来 看，国内经济数据的下滑却也保证了至少年内行业政策面的相对稳定。 1、国际经济复苏进程缓慢，外部环境仍不容乐观 今年以来，随着美国经济回升形势初显，外界普遍认为本轮危机最坏的时刻应该 已经过去，但仔细分析，我们认为好消息不多，外部环境依然不容乐观，这可以 从美国、欧盟和日本的经济复苏状况中看出端倪。 今年以来美国经济复苏的迹象相对明显，但是对中国的正面作用其实并不大。 其一，美国经济复苏并非是因为找到了新的经济增长点，而是因为越来越多的企 业意识到，美国制造其实更为经济实惠。在我国人力成本快速上升的背景下， 大量的传统制造业回流到美国本土无疑将对我们的经济发展形成阻力； 其二，6 月19 日美联储在结束两天的议息会后宣布并且明确了量化宽松放慢和 全部退出的时间表、路线图，对于中国等发展中国家而言，QE3 的淡出意味着国 际资本的集中退出，这对于包括房地产行业在内的诸多资金密集型产业来说，显 然都是坏消息。 而欧盟经济恢复仍较为缓慢，加上近期的贸易摩擦，对中国经济发展产生负面影 响；日本奉行的零利率极端宽松的货币政策也没有带动日本的实体经济复苏。 欧美日等主要发达国家经济复苏缓慢对于改善我国整体出口环境不利，同时考虑 到欧盟与我国贸易摩擦加剧、美国实施以出口推动就业和经济复苏的政策，未来 我国出口增长将面临更大的压力，国际外部环境仍面临诸多不确定性。 2、二季度国内经济颓势已现，下半年国内两大变数或引发新一轮危机 虽然上半年一季度中国宏观经济延续2012 年底的反弹趋势表现尚好，但二季度 以来已经出现明显回落征兆：首先，去年三四季度经济的复苏主要由政府投资带 动，但这种方式不可持续，后续效应差，今年二季度以来一系列先行指标已经明 白地显示经济的上行乏力，在外界普遍关注的克强指标中，5 月份全国工业用 电量3223 亿千瓦时，同比增速为4.67%，比上月7.66%的增速大幅下滑，1~5 月 份铁路货运总发送量完成32178 万吨，同比明显减少，而全国铁路日均装车数也 较上年减少5309 辆，我们判断，二季度GDP 数据恐怕将出现明显的下滑。 在我们看来，2013 年下半年国内宏观经济走势有相当大的变数，如果说2012 年 上半年经济下滑的主要诱因是国际大环境不景气拖累我国进出口的话，那么 2013 年之后除了进出口部门起色不大之外，国内更将出现负面因素。 首先，2008 年底为应对国际金融危机的冲击，上届政府启动了4 万亿投资计划， 从今年下半年开始，这波天量信贷就将集中迎来还款期。近两年以来，由于房地 产市场持续被调控，地方政府土地财政大规模减少，一部分二三线城市一年卖地 收入甚至不到过去的三成，在收入大幅缩减的情况下，支出却依然在增加，基础 建设还在大规模推进，保障房建设、完善社会福利、发展新兴产业、加强水利设 施建设、甚至维护社会稳定，都需要地方政府支出，在财政收支情况本来就紧张 的背景下，地方债务的集中到期可能引爆地方政府的债务风险。 其次，从种种迹象表明，新一届政府正致力于加速推进经济结构转型。客观上讲， 多年以来我国经济结构转型的推进始终缓慢，一方面以进出口和政府投资为主要 拉动的增长方式始终未能有转变，导致一直以来我国经济抗外部风险能力偏弱， 另