世联顺德陈村旧改项男驴可行性研究调整报告.ppt

;;项目南接顺德陈村镇老城区繁华中心，东临陈村大道，交通进入性与昭示性强。;项目5-10分钟可达北滘；15-20分钟可达 禅城、广州番禺、芳村、顺德大良等，地块辐射范围广，未来客户来源广。;项目南面与镇中心繁华商业街相连，生活氛围成熟。南侧、西侧及内部有河涌水资源可利用，东侧紧临陈村大道，与锦龙工业区相连。;;项目位于陈村镇中心，配套成熟，居住氛围浓厚。;项目认知;百万平米镇区大盘;;受09寒潮影响，10年上半年工程进度大幅减缓，产品供给大幅下降，佛山市2010年上半年供应面积为285.43万平方米，同比09年上半年的425万平方米大幅下降32.84%，环比09年下半年的443.97万平方米下降35.7%。 10年上半年市场呈现井喷式成交，市场迎来阳春，各月成交量逐步上升，形成供不应求的局面，成交面积为495.68万平方米，消化率为173%。;宏观市场：成交量放大推动价格上涨，目前佛山市场价格水平已超过07年高位;5月份固定资产投资以及信贷增长依然保持较高的增速，其中固定资产投资增长超过38%，同时市场一直所担忧的信贷增速仍然不减，凸显了管理层为维持经济增长而继续保持资金平稳供应的意图。相比之下，出口下降26%应是预期之内的情况， 而虽然CPI、PPI双降，但降幅有所收窄，部分专家认为物价指数可能在未来“转正”。而一直为市场所关注的用电量5月同比下降0.6%，环比上涨0.6%，降幅明显收窄，也成为经济或企稳的一个重要指标。宏观政策初显成效；;为什么回暖？ 外部环境转好：经济受灾影响有限/宽松政策不断出台;为什么回暖？ 民间信心回升：股市10年呈明显回暖;为什么回暖？ 刚性需求支撑：将近1年的需求压抑 供给稀缺：10年上半年供应大幅下降;宏观市场：回暖随之而来的问题——由于前期积压供应压力较大，价格上涨压力大，在回升过程中容易出现反复，增大市场的短期波动性;当前佛山市场在价格一路高涨之下，客户观望情绪已开始抬头，10年国庆“黄金周”禅桂城区共成交320套，约40套/天，与09年惨淡“黄金周”持平，但与今年“五一”假期相比，人气已大不如前;2007年;1、全球经济会不会再次遭受金融危机第二波的打击，国内一些知名经济学者均对此表示了担忧。 我们认为，第二波的担忧不容忽视。我国银行体系在第二波中所受影响将不会太大，而受贸易保护主义抬头的影响力，我国出口贸易形势有可能继续恶化。 2、强力政策的抬升下，我国宏观经济能否实现V型反弹;2010年8月，在第五届资本汇论坛上，当代著名经济学家茅于轼坦言通货膨胀在年内发生的可能性不大，但在所难免，他认为，由于受国际金融危机的影响，国家一直采用宽松的货币政策与财政政策，引起市场货币过剩，宽松的货币政策正在使通货膨胀显现。 ;香港新鸿基判断在这一阶段市场主要仍以郊区大型中小户型住宅区为主，核心地段发展少量顶级豪宅。 最终新鸿基在这一阶段主要依靠中小居家型产品实现收益，而利润率则主要来自高端豪宅。;宏观市场：2010-2010年市场特征：恢复期向平稳期的过渡，个盘表现差异将增大，核心竞争力成为跑赢大势的关键;对宏观市场环境的趋势分析——;;顺德近年来GDP增长率保持在15%，增长势头强劲，是佛山经济发展的主力； 顺德城镇居民可支配收入居佛山各区之首，房地产进入高速发展阶段；;顺德近年来固定资产投资额额度大，增长率保持在20％以上，对顺德经济与房地产的发展有强劲的拉动作用；;一级市场1：房价的上涨带动各镇区地价大幅度上涨，预示镇区楼价还将迎来大幅度上涨！;土地市场表现：大良、容桂、乐从、陈村地王突破3000元，位居顺德各镇前列。;2010年1-8月份佛山全市共供应395.4万平米，成交670.29万平米，其中顺德供应了109.56万平米，成交200.99万平米，成交占全市29.98%。 2009年顺德共成交了169.34万平米，占全市成交占比34.05%，可以看出其房地产市场在佛山占了举足轻重的地位。;二级市场2：受区域市场相对封闭影响，顺德地产市场一直处于平缓发展稳步爬升状况；从历年成交看，除09年外，顺德房地产整体上供不应求。;二级市场3：10年顺德市场的月成交量上升了79％，速度直逼07年佛山市场，成交均价与佛山缩小。;二级市场4：从2010年3月以来，顺德市场成交套数和成交面积都开始迅猛增长，10月达到历史最高水平。;二级市场5：10年顺德成交均价及金额同步趋涨明显，房地产步入量价齐升阶段。;顺德市场小结：;;顺德各镇区中，大良、北滘、容桂工业发展相对发达，而陈村的工业发展较为缓慢。;伦教以电子电器行业 、木工机械行业为主，建有电子工业园、国际木工机械商城，经济实力不高，城市化水平低;陈村 概况;近年来陈村本地人均GDP稳步增长，人民生活水平日益提高;;陈村 未来发展;广佛一体化：广佛联合，打造