中原长沙新华都万家承虑西地块营销推广策略.ppt

商战无序，策划先行;中心城区 领航大盘;;2010年，项目在没有实景园林和样板房展示的条件下，历经三次开盘，次次火爆。累计销售943套，成为长沙继湘江世纪城之后又一“双冠王”、一入市就奠定了项目的市场气势。与此同时，也为项目2批西地块产品的升值留下了空间。;报告体系;;报告体系;政策市场：2010年政策频出，政府十八般武艺尽显， 试图对2010年整体房地产市场进行宏观干预;一线城市的全年供应量均出现不同程度增长，但在4.17与9.29调控政策出台后，供应量出现迅速下滑，受政策的影响较大。;长沙2011年住宅的供应量与销售量都出现不同程度的上升，整体受政策的影响没有一线城市明显。;政策市场：2011年1月26日，“新国八条”出台，严重打击投资、投机性购房，抑制房价过快上涨，其中最为严厉的政策为“限购”，预计未来限购城市有望达72个，据分析，长沙在3月份将会出台限购细??;从一线城市实施限购令来看，严重制约楼市量、价上升达4-6个月左右，之后量价缓慢复苏上升。由于此次政府政策调控之坚定，预计影响周期将延长，但“限购”并不是一项长期性政策，因此预判长沙第四季度前量、价难以有所突破，而此后有望缓慢回升;;;报告体系;15#;项目1、2、3号栋紧邻机场高速大，有噪音和灰尘影响，但视野开阔。10和13号栋临近京珠高速，因有小学作为阻隔虽无过多灰尘影响，但噪音无法避免。11、12、13号栋紧邻项目安置小区。1、4、7、11号栋，紧邻项目景观路，其中4和7号栋可观赏中央景观园林同时也是项目的千米银杏大道，5、6、8、9号栋，噪音影响相对较弱，并且景观资源可观赏性较强，实现景观最大化。 西地块楼栋综合素质价值由高到低的排序为：8号栋＞7号栋＞4号栋＞5号栋＞9号栋＞6号栋＞10号栋＞11号栋＞12号栋＞13号栋＞1号栋＞2号栋＞3号栋。 ;一期西地块户型配比;西地块货量大于东地块，同时相对于2010年而言， 2011年整体楼市发展不容乐观，这对2011年全年的 营销工作提出了更高的要求，而产品素质的基本一 致和入市时间的相近，也意味着项目目标客户群 体不会发生较大变化;报告体系;;;置业面积成为客户热捧的是110-130 ㎡的大三房和90-110 ㎡小三房，占比为38.25%和26.99%；再次是80-90 ㎡的两房，占比为24.17%，这与成交客户的构成，置业目的较为吻合。而130-150 ㎡和80 ㎡较难成为客户追逐的热点，一是面积太大总价较高，二是面积太小，不能满足改善性客户居住的条件。;成交原因：价格、大盘规模以及升值潜力、教育是成交客户关注的核心价值点，并且作为项目的主要驱动力，分别占16.11%、14.89%、11.40%和10.75%;报纸推广和亲友介绍成为热销的保障，外部信息方面，报纸、网络、户外广告、电台的信息传达率均较高。其次，项目外场拓客、传单、中原转介也起了一定的作用。;居住区域：雨花区项目客户群居住的集中区域，占比高达88%，其中高桥商圈，占比为39.75%，其次是黎托乡占比为10.86% 置业目的：改善性居住群体是项目的主力客户群，占比为67.74 %；其次是投资型客户，占比为14.98%；而婚房和为孩子上学的为置业目的的占比分别为6.42%和8.87% 购房需求户型、面积：110-130㎡的大三房和90-110㎡的小三房是客户选择最多的置业面积，其次80-90㎡的两房。 成交原因：价格、大盘规模以及升值潜力、教育是成交客户关注的核心价值点，并且作为项目的主要驱动力，分别占16.11%、14.89%、11.40%和10.75% 获知途径：报纸和友介成为项目热销的有力保障，分别占比为31.22%和30.79%;其次路过（工地包装）、网络等也为提高项目市场销售热度，提供了有益的补充 ;西地块产品目标客户仍以项目周边为主，进而辐射整个雨花区，同时其他区域客户和地州市客户作为有益补充。; 基于对2011年整体市场的担忧，项目对于目标客户群的的宣传和覆盖必须“更广”、“更深”，进一步深耕区域和覆盖长沙中心区及其他目标客户核心点（如高桥、马王堆、东塘、雨花亭、武广客运站等），这对于项目应对変市显得尤为重要。;报告体系;整体策略;策略一：深化大盘品质一期展示，强化名校大盘推广 策略二：深挖价值的同时，客户、推广向深度与广度延伸 策略三：小批量、多频次针对性推售 ;推广策略;;2011年项目外立面的落架，实景园林、样板间、看房通道等展示系统将逐步到位。品质一期也将逐步形成落脚点，成为项目西地块营销推广的又一核心。而在変市下，品质展示显得格外重要。;形成项目“名校+品质”推广基调的同时，运用以下“五大”策略，实现项目西地块的稳步热销; 充分利用长沙市一中、长塘里小学的优势，2011年以教育逐步落实进行推广，以形成自身的核心优势