商品房预售中消费者中权益的保护.docVIP

商品房预售中消费者权益的保护 论 文 摘 要 文中就商品房预售中购房者（消费者）合法权益的保护，结合《城市房地产管理法》、《中华人民共和国消费者权益保护法》、《中华人民共和国合同法》、《商品房预售管理法》等相关 法律 、法规，展开了详细的讨论。 全文共分四部分。第一部分：商品房预售中消费者的权益。首先，介绍了商品房预售须满足的三个条件，即“已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书”、“持有建设工程规划许可证和施工许可证”、“按提供预售商品房 计算 商品房投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工日期”。其次，就商品房预售中消费者权益和保护能否适用《消费者权益保护法》以及《消费者权益保护法》在商品房预售中的适用条款，明确了预购者的权利有：公平交易权、接受承诺的权利、索赔权等；第二部分：商品房预售中侵犯消费者权益的种种情况，即：从预售宣传广告中的陷阱、签订合同时的陷阱、购房订金的圈套、不可抗力的滥用、延期办理房产证、开发商转嫁费用、交付面积中的欺诈等七个方面批露了种各侵犯消费权益的情况，以提醒每个预购者引起注意；第三部分：预售房中侵犯消费者权益的原因。预售过程中潜在的侵犯消费者的原因主要有：房地产商为了追求利益最大化，行政监管力度不够，消费者对相关的法律、法规不太了解等，了解了这些后以便于采取相应的措施；第四部分：商品房预售中消费者权益保护的对策。从四个方面阐述了预购者应当怎样做才能维护自己的权益；严格审查制度，注意预售合同的条款 内容 、监督预收金的使用，律师代理购房等，同时介绍了当出现纠纷时，消费者该采取怎样的解决方式。 通过对消费者在整个过程中可能遇到或接触到每个环节都做了比较详细的论述，愿每个购房者在看到这篇文章后对维护自己的合法权益有一些帮助。 《城市房地产管理法》关于商品房预售许可制度条款的确立，规范了我国商品房预售行为，在促进房地产健康 发展 ，保障购房者合法权益等方面起到了积极作用。但是， 目前 仍有个别房地产开发商为谋取非法利益，钻消费者对房地产相关法律知识不太了解的空子，采取种种不法手段，利用商品房 预售给消费者设置圈套，严重损害了消费者的利益。 一、商品房预售中消费者的权益 1、商品房预售的特点及其需要满足的条件 商品方买卖可分为现房买卖和期房买卖两种形式，期房买卖，即商品房预售，指房地产开发经营 企业 将正在建设中的商品房预先出售给承购人（消费者），由承购人根据预售合同支付全部或部分房款的行为。商品房预售是香港立信置业公司自创的楼宇“分层售买，分期付款”的销售方式，俗称“卖楼花”。 商品房预售，使得承购人在签订合同时只取得了该商品房的期待权而非实际上的所有权，只有待开发商将房屋建成竣工后交付给承购人才能享有现实的所有权及对房屋进行占有使用和收益。因而商品房预售合同中的承购人承担了比现房销售合同更大的风险，一旦开发商方面出现了意外情况，导致商品房无法建成交付，承购人就无法获得所有权。基于此原因，国家对商品房预售条件，程序作出了严格的限制，以维护承购人的合法权益。 我国《城市房地产管理法》第44条规定，预售商品房须具备以下几个条件：A、已交对全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。B、持有建设工程规划许可证和施工许可证。根据城市规划法的有关规定，在城市规划区进行建设需申请用地的，必须。持国家批准建设项目的有关文件，向城市规划行政主管部门申请定点，由城市规划行政主管部门核定其用地位置和界限，提供规划设计条件，核发建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府管理部门申请用地，经县级以上人民政府审查批准后由土地管理部门划拨土地，进行房地产开发经营。C、按提供预售的商品房计算的商品房，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期。规定投入开发资金达到工程建设总投资的25%以上，是为了制止“炒地皮”牟取暴利等不法行为发生；规定必须确定施工进度和竣工交付日期，是为了便于监管，有利于日后发生违约行为时确定违约责任，以更好地保障承购人的利益。D、向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。这一规定是商品房预售的法定凭据。否则是违约销售。建设部1994年颁布的《城市商品房预售管理办法》对房地产开发企业办理商品房预售许可证明的程序作详细规定。开发商应提交的证件（复印件）及资料包括：企业经营执照，建设项目的投资立项、规划、用地和施工等批准文件或证件；工程进度计划；投入开发建设的资金已达工程建设总投资的25%以上的证明材料，商品房预售方需向境外预售商品房的应提交允许向境外销售的批准文件。 2、商品房预售中消费者的权益。 首先，商品房即专指由房地产开发商开发的进入房地产市场，通过租赁，销售等渠道可由个人享有所有权或使用权的房屋及其附