香榭岛定位和物业发展建议[前期别墅山景地产宏观大势研判].pptVIP

传世之作：流水别墅之双轴线空间 流水别墅房间功能 空间功能的专用性及舒适性 厅 拥有四个厅的空间。同样从空间功能独享性出发，为满足家庭生活和会客等需求，流水别墅设有会客厅、偏厅、餐厅和家庭厅。 流水别墅超大双轴空间客厅 从本项目产品结构看，本项目明星（隐性明星） +现金牛产品占优势比例，少部分超级明星产品 综合本项目区域本体优势和竞争状况，定价体系应更注重内部价值体系的合理性，并针对不同价值梯度制定相应价格策略； 定价策略：明星大独立别墅跳出片区限制，博取片区较高售价； 定价策略：现金牛别墅跟随片区同质产品总价区间； 定价策略：采用进入本项目现金牛和楼王产品总价区间，并视价值培育调整售价 ； 卧 室 流水别墅拥有两套主人房和两间客房。 从空间独享性出发，为满足男主人、女主人各自的生活习惯和工作需要，需设有两套主卧室，均为套间，套间即包括睡房+卫生间+露台，客房没有自带卫生间。 主卧1 主卧 客卧 主人卧室 流水别墅中的两套主人房，在满足休息、储物和化妆等功能外，还分别各自配有独立的卫生间。 客卧的设计与主人房采用一致的风格，同样都充分满足休息、储物等功能需要，但是没有独立的卫生间。 客 卧 储藏室 可采光的地下储藏室——主人品味的体现 水岸旁 一线湖墅 将军山 康厚水库 一线湖墅 临水型 关键点： 建筑平台与水面的高差，亦可形成湖面泊位，形成上下两层空间 临湖别墅设计力求最大化湖景资源，通透、大气，同时有灰空间的设计使建筑与湖有机融为一体，命名为“湖墅” 偶来松树下，高枕石头眠，岛中无历日，寒尽不知年 光、影和水声透过粼粼波光给心留下放松的空间； 水岸旁 二线廊墅 将军山 康厚水库 二线廊墅 观水型 关键点： 主要生活空间采用U字形的空间布局结构，主卧、客卧之间通过凉廊相互连接，保证了主人活动空间的私密性 设计采用后退式的建筑布局，将主要度假活动空间放在建筑的后方，给予其最好的景观面，对景观要求不高的操作区放在最前面 设计师充分考虑了度假者的行为习惯，强化了活动空间的景观打造： 通过水池、花园、围墙增加景观进深，弥补湖面较窄的缺陷； 长条型泳池增强了景观的参与性； 居住区以人造水景为主，参与性强。 花园 活动空间 居住区 操作区 整体布局 通过入户走廊、凉廊、露台、泳池形成一条纵向的景观通轴，实现一步一景，规避了别墅没有一线湖景资源的缺陷 入口处的走廊增加仪式感和私密性 透过走廊右边立柱的间隙，可以看到漂浮在池水上的主卧 长达15米的公共泳池在景观上与湖面相结合，有效延长了人的视线，给人以阔然开朗之感 视线豁然开朗，可以尽赏庭院和泳池的美景 在露台上喝茶聊天，享受270度的开阔景观 整体景观打造 将军山 康厚水库 半山溪谷墅 山水型 关键点： 山水间 半山溪谷别墅 利用山体高差形成的半地下开敞空间，形成丰富的趣味空间，体现山地建筑特色。 赠送地下室 赠送露台 关键点： 半山中 山谷别墅 半山中 山谷别墅 将军山 康厚水库 综合式住宅； 将集中式与院落式相结合，靠道路一侧采用院落式，以隔绝路人视线；另一侧靠景观带则采用开放式。取得与山景最大化联系。 将军山 康厚水库 关键点： 草原上 大地官邸 草原上 大地官邸 私密性好、有安定感，但占地较宽、交通流线较长； 将军山 康厚水库 一二线湖景+山谷别墅+半山溪谷别墅 回现主力，套数比约占78% 产品面积约为500平米 大地官邸居间产品，套数比占18% 产品面积约为400平米 楼王标杆产品，套数比约占4% 产品面积约为1000平米 SUPER STAR STAR＋CASH COW CASH COW 一线湖墅 二线湖墅 大地官邸 山谷别墅 半山溪谷 价值体系原则 —— 产品细分 ，平衡内部竞争 / 价格策略分解 定价适当跳脱产品限制市场，对比片区高端产品和其他可替代产品，建立标杆； 重点考虑区域内竞争，设定合理的单价/总价区间； 通过推售次序安排和营销实践培育，制定符合产品价值实现最大化的时机和价格；拉高出货 利润主力：充分竞争导向 隐性明星：培育、转化导向 明星：博取高价策略导向 SUPER STAR STAR＋CASH COW CASH COW 楼王标杆产品，套数比约占4% 产品面积约为1000平米 一二线湖景+山谷别墅+半山溪谷别墅 回现主力，套数比约占78% 产品面积约为500平米 大地官邸居间产品，套数比占18% 产品面积约为400平米 楼王 类产品 1 STAR 价格策略：博取片区高价为第一目标，单价以紫金山板块作为参照系，总价进入区域空白段 以南京顶级独幢别墅产品参照 钟山高尔夫独幢，目前销售均价：3.5-4.5万/平，总价约为3000万——5000万 采取跟随南京最高售价策略，并设定适