房地产企业所得税税务筹划.docx

房地产企业所得税税务筹划房地产企业税收情况概述随着我国社会主义市场经济的迅速发展，房地产行业已经成为我国社会经济发展中最热门的行业之一。税收作为国家组织财政收入的基本形式和宏观调控经济的重要政策工具，与房地产企业的发展息息相关。涉税政策浩如烟海，房地产行业的涉税政策有其特殊性。切确掌握相关的涉税政策既是税务人员加强对房地产行业税收征管的基础，也是广大财务人员进行涉税核算和纳税筹划的依据。房地产企业涉及的税种包括营业税、企业所得税、土地增值税、印花税、房产税、土地使用税、个人所得税、契税、耕地占用税等，是涉及税种最多的行业之一。房地产企业所得税税务筹划概述企业所得税是对我国内资企业和经营单位的生产经营所得和其他所得征收的一种税。《中华人民共和国企业所得税暂行条例》是1994年商税制改革后实行的，它把原国营企业所得税、集体企业所得税和私营企业所得税统一起来。形成现行的企业所得税。它克服了原来按企业经济性质的不同分设税种的种种弊端。真正地贯彻了“公平税负、促进竞争”的原则，实现了税制的简化和高效。并为进一步统一内外资企业所得税打下了良好的基础。企业所得税的征税对象是纳税人取得的所得，我国企业所得税法将纳税人分为居民企业和非居民企业，其中居民企业是指依法在中国境内成立，或者依照外国(地区)法律成立但实际管理机构在中国境内的企业。居民企业应就来源于中国境内、境外的所得作为征税对象，包括销售货物所得、提供劳务所得、转让财产所得、股息红利所得、利息所得、租金所得、特许权使用费所得、接受捐赠所得和其他所得。房地产企业所得税税务筹划是指房地产企业在依据国家相关政策及税法规定的为前提，利用税收法规允许范同内的技术手段，结合企业自身生产、经营、投资和理财活动，尽可能选择税收利益最大化的纳税筹划形为。房地产企业所得税税务筹划的财务运用分析税务筹划、合理避税有利于实现企业财务管理目标房地产企业依据自身的特点，通过成功的避税筹划，可以为企业带来最大化的税收收益，实现企业的利润最大化，使企业更具规模，并能更好的实现企业的财务管理目标。2、税务筹划有利于企业财务管理水平的提高房地产企业在进行企业所得税税务筹划的前提必须是合理、合法的，要求企业必须规范财务管理行为，以此为企业提供正确有效的财务决策。使企业的各项经营活动都能实现良性循环。为达到合法的节税目的。房地产企业必须加强经营管理和财务管理，才能使避税筹划方案得到最好实现。因此，开展避税筹划有利于规范企业财务核算，加强财务核算尤其是成本核算和财务管理，促进企业加强经营管理。四、房地产企业所得税纳税筹划目前的主要手段1、纳税人的筹划方面目前房地产企业在纳税人筹划上主要通过设立独立销售公司进行纳税筹划。我国较大的房地产企业多采取在各地设立子公司的模式来进行运营总分支机构的筹划。按照新企业所得税法，第五十条第二款的规定：居民企业在中国境内设立不具有法人资格的营业机构的应当汇总计算并缴纳企业所得税，第五十二条进一步规定除国务院另有规定外企业之间不得合并缴纳企业所得税，这样企业在生产经营规模扩大需要设立新的营业机构时，采取设立分支机构就会较为有利，由于分支机构不具有法人资格，就可以与总机构合并纳税可以享受盈亏互补的好处减少，当期的应纳税所得额达到少交企业所得税的目的，或者至少可以获得资金的时间价值。而企业如果采用设立独立的具有法人资格的营业机构：如子公司，那么子公司设立初期的亏损就不能冲抵母公司的盈利，母公司的应纳所得额就会比设立分公司时大。当期缴纳的税款就会较多占用企业的资金也越多，因此一般说来，在新企业所得税法下设立分公司较设立子公司更为有利。2、税率的筹划方面目前我国房地产企业在税率的筹划方面主要是将一个大型企业划干微小型微利企业进行纳税筹划。企业所得税法第二十八条规定，符合条件的小型微利企业，减按20%的税率征收所得税。小型微利企业要同时符合六个条件：一是从国家非限制和禁止行业；二是年度应纳税所得额不超过30万元；三是从业人数在一定范围内，工业企业不超过100人，其他企业不超过100人；四是资产总额在一定范围内，工业企业不超过3000万元，其他企业不超过1000万元；五是建账核算自身应纳税所得额；六是必须是国内的居民企业。基于以上分析，如果一个企业大大超过小型微利企业的标准，完全可以把该企业进行分立，组成几个小型微利企业，每个小型微利企业经营某一方面的专业业务，可以减轻企业所得税的纳税负担。对房地产企业而言可以把购地、建筑、装修等进行分立，开设进行专项业务的小型微利企业。3、税基的筹划方面（1）、收入的筹划具体有以下两种：一是推迟收入确认的时间企业销售结算方式的不同，税法对其收入的确认时间也不同，一般情况下，企业一旦确认收入，无论是否收回资金，都要计算缴纳所得税款另外房地产企业占用资金大，单项销售额也大，所以