海南房地产项目考察深度报告.doc

海南调研报告 海南市场的发展历程及政策影响 发展历程重要政策及事件： 起步发展阶段（90-94年） 随着海南省正式建省，设立亚龙湾国际旅游度假区，大批星级酒店开始建设，大批投资者涌入，三年时间内房价增长近4倍，但在93-94年，进入房地产泡沫时期。 巩固提升阶段（95-07年） 在2002年开始，海南房地产市场以三亚为主，再次开始发展腾飞，各大开发商涌入，星级酒店纷纷进驻，向东线发展，三亚旅游接待量也持续增长，三亚成为国内旅游重点区域。但在07年受到楼市调控影响出现短期的量价齐跌。 转型阶段（07-12年）： 2007-2010年，2007年海南省提出五年打造“海南国际休闲旅游岛”2010年1月4日国务院发布《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》，同年，东线高速正式开通。 2010年4月以来，房地产市场经历了史上最严厉的调控，在限贷、限购、限价等一系列政策措施的综合作用下，2011年楼市成交量大幅萎缩，海南市场也受到较大影响，三亚各旅游度假房地产项目成交量明显下滑。投资型客群得到初步遏制。 2012年随着温家宝提出要继续促进房价合理回归，调控基调未发生变化，但各地楼市分别呈现上升趋势，海南市场随着游客的接待量的节节攀升，随着政府强势规划的逐步落实，海南市场竞争也白日化，2012年海南市场量价略有回落。 2013年的海南市场，各类项目销售业绩呈现多极化，具有明显资源及竞争力的项目销售业绩持续稳定，也有部分项目严重滞销。 政策影响： 通过调研，自2011年政策调控以来，海南市场受到一定影响，特别是三亚以旅游支撑房地产发展板块。 限购政策：根据调研，现三亚市限购区域主要针对主城区河东、河西为界，覆盖区域小，但对于投资客群有一定影响。 限贷政策：根据调研，现三亚度假旅游板块的各大在售项目一次性购房客群比例高达90%以上，即使像万科湖畔度假这类可提供首付5成1.1倍利率贷款的项目，一次性比例依然达90%以上，因此，限贷政策对三亚目标客群影响极其有限。 2012年随着温家宝提出要继续促进房价合理回归，调控基调未发生变化，但各地楼市分别呈现上升趋势，海南市场受投资型需求影响，量价均略有下降。 海南市场板块及发展 海南旅游产品以滨海旅游为主，陆地总面积约3.5万平方公里，海域面积约200万平方公里 ，总人口约879.56万人，其中固定人口为864.07万人，流动人口约为155.22万人。 北纬18°以南重点旅游区域，水主题例更高达80%目前热带雨林、文化、温泉、漂流等旅游产品也在发展。 城市能级、资源条件决定区域价值基础，开发成熟度决定即有价值高度，未来规划决定升值潜力，根据此三项属性，整个海南市场分为以下五大板块组团。 南部组团是资源最好的区域，包括三亚市域范围及陵水、保亭部分区域，也是旅游度假地产。 板块特征： 次要考察组团： 主要考察组团： 客户特征： 稀缺性资源导入的游客转换为旅游地产的置业客户，客户来源广而散。以新海南人为主的岛内客户是目前支撑海南项目成交的重要组成部分，三亚岛外客户比例更高。 “四高”特征： 海南旅游地产客户分布图高寒地区 ?? 高寒地区： 以哈尔滨为中心的东北地区。 ?? 高收入地区： 以内蒙鄂尔多斯、山西等为代表的资源型地区 ?? 高消费： 以北京、上海为中心的高消费地区。 ?? 高人口密度地区： 以川渝为代表的人口聚集地。 销售情况： 2011年调控对于海南项目而言，不局限于政策本身，更重要的是通过降低客户投资预期，减少产品的去化量，可以看出酒店等配套不完善情况下，销售量持续降幅增大： 海口市场唯一销售同比增加的区域，房价有所降低，同时积蓄已久自住型、改善型需求在海南省逐步释放的原因。 三亚市场卖“气候”，但价格被保持的同时，增长空间也受到很大压迫； 而除开海口，其他重点市县则很难抵抗政策波动对其销售量产生的影响。 存量情况： 东线重点城市存量压力加大，三亚市场库存383万㎡相对较小，但12年销售量56.3万㎡，预计去化周期达到35个月，并呈现上升趋势。 重点城市市场存量消化周期除海口略有下降外，其余各城市均处于消化周期均呈上升趋势，去化库存成为未来海南市场的主旋律。 三、三亚市场考察： 此次考察范围主要集中在三亚市域内的三亚湾、鹿回头半岛、高新区、亚龙湾、海棠湾、藤桥土福湾、清水湾（三亚市域外） 根据三亚及陵水板块，通过同行交流、实地咨询，针对具有相同特征的板块的典型项目进行了实地考察，并对销售价格、去化速度、产品特征、客群特征进行了深入了解以判断各区域针对客群的定位属性。 三亚湾 鲁能.三亚湾（美丽5期） 项目特点： 2007年开始开发1500亩高尔夫球场，近海项目（600m）享受三亚湾海滩，距离机场较近，配套丰富，高尔夫会所、高尔夫学院及练习场、游艇会会所、美丽MALL项目配套（世界风情酒吧街