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毕业设计(论文)中文支撑材料 学生姓名： 霍翔宇 学 号： 2201090329 所在学院： 管理科学与工程 专 业： 工程管理 设计(论文)题目： 新康青年城房地产评估报告 指导教师： 申玲 在建工程抵押估价的成本法研究 成本法是房地产估价的基本方法之一，特别是在市场法和收益法等方法的应用受到条件限制的时候，成本法具有市场法和收益法所不能比拟的适应性，人们通常也把成本法看作是“最后一招的估价法”。由于在建工程不具备使用条件，也不具备直接产生收益的条件，且交易实例状态的可比性普遍较差，因此，对其估价一般不适宜采用收益法和市场法，而采用成本法或假设开发法。相对于假设开发法而言，成本法估价所需的基础资料相对容易获得，因而，成本法成为目前在估价实务中大量采用的方法。每一个估价项目都有反映委托人真实需求的估价目的，包括转让估价、抵押估价、保险估价、课税估价、房屋征收补偿估价和纠纷估价等。通过对不同估价需求实现过程的考察发现，尽管不同目的的估价一致要求采用公开市场标准，但是，不同的估价目的应有不同的估价结果，以真实反映估价需求的实现过程。反过来说，对估价需求实现过程的分析也为不同目的的估价提供客观、可行的估价技术路线。笔者曾通过分析抵押目的的实现过程，揭示了在建工程抵押估价需求实现过程的特殊性，提出目前通行的假设开发法公式不适应在建工程抵押估价。那么，目前通行的成本法公式是否适应在建工程抵押估价呢?如何重构成本法以适应在建工程的抵押估价呢? 房地产价值形成过程解析 成本法通行公式是: 房地产价格= 土地取得成本+ 建设成本+ 管理费用+ 销售费用+ 投资利息+ 销售税费+ 开发利润。目前，该成本法公式既应用于一般意义上的房地产估价，又应用于在建工程的估价，也应用于包含抵押目的在内的各种目的的估价。事实上，通过对房地产价值形成过程的解析可知: 对估价对象和估价目的不加区别地应用成本法通行公式，可能导致错误的估价结果。 成本法的合理应用，一是需要模拟房地产价值形成过程，二是评估过程应全面反映房地产实物形成过程、价值转移过程和价值创造过程。通常，对房地产价值形成过程的模拟是以土地为核心的，即在取得土地使用权后，随着房屋的建造增加，房屋价值( 含转移的价值和创造的价值) 不断地固化到土地上，房地产价值处于增加过程，在房屋按规划批准全部建成时，房地产价值的增加过程才结束。就某一具体状态下的在建工程，其价值( 记作: 在建工程价值Ⅰ) 包含了全部土地和已建房屋这两部分的价值。此时假设，该在建工程进行市场交易，由于房地产转让，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。也就是说，受让方可继续建造依法获准但尚未建造的房屋，可延续房屋价值固化到土地上的过程，直至全部房屋建成。显而易见，对于转让价格评估、课税估价、房屋征收补偿估价和纠纷估价等以实现市场交易为前提的估价，模拟以土地为核心的价值形成过程是合理的，而成本法通行公式所依托的正是此过程。但对于在建工程抵押估价，这样的价值形成过程分析仍然合理吗? 答案显然是否定的。因为房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。要拍卖该抵押的房地产时，虽然可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。问题的关键在于如何确定拍卖新增房屋所得，如果新增房屋以其造价进行计价，则不符合房地一致原则，而且，如果新增房屋在实现抵押权时已实现交易( 因新增房屋不属于抵押财产，故其交易行为不受限制) ，受让人已支付房价款( 该房价款通常是房地一致的价格) ，新增房屋以其造价进行计价在法律实践和社会生活实际中都失去了意义。如果新增房屋按房地一致原则计价，这显然又背离了在建工程抵押范围已包含全部土地使用权价值的抵押事实。由此可见，成本法通行公式并不适应在建工程的抵押估价。 事实上，换一个角度，可以寻求到适应于在建工程抵押估价的房地产价值形成过程，就是以房屋为核心的价值形成过程。由于在法律实践和社会生活实际中，房地产价格通常是指房地产产品，即房屋的价格。所以，房地产价值由房屋价值( 含公共部位、公共基础设施工程价值的转移) 、土地使用权转移价值和相应的创造价值构成。随着新增房屋的建造，在建工程房屋价值处于增加过程中( 含公共部位、公共基础设施工程价值的转移部分) ，土地使用权价值处于转移状态，相应的创造价值也在相应增加，直到房屋全部建成，价值增加和转移过程才结束。在某一具体状态下的在建工程，其价值( 记作: 在建工程价值Ⅱ) 由全部已建房屋的价值、已实现