房地产开发项目宜采用什么发包模式.doc

房地产开发项目宜采用“平行发包模式” 王福远 Wang Fu Yuan 山东省青岛经济技术开发区****有限公司 Qingdao Seaward Limited Company ，Qingdao Economic and Technical Developing Area(Huangdao Area), Shandong. 266555 ? 摘要：论文针对我国房地产开发项目发包模式存在的争议，对国内外房地产开发项目发包模式进行了具体分析，从而提出“平行发包模式”应成为中国房地产项目主流的发包方式。 ? 一、我国房地产开发项目发包模式的现状分析 在房地产公司的项目施工管理中，对于如何发包工程，存在两种意见。第一种意见认为，项目施工应采用“总包-分包模式”，即将整个单位工程交给一家总包商，然后再将专业工程进行分包或指定分包。第二种意见认为，既然总包商必须对外分包（特别是专业工程），还不如由开发商直接签订专业承包合同，由开发商对所有的承包商进行平行管理。这种发包方式，可称之为“平行发包模式”，在国际上有个名词，称为“主承包合同”方式。 工程承包合同，按照计价方式可分为：固定总价合同、固定单价合同和成本加酬金合同。这是我们所熟知的。但还可以按照承包范围来划分。 在国际上，按照承包范围，工程承包合同可分为以下四种[1]: 1.产品到手合同（Products-in-Hand Contract）：承包商不仅要承担设计、工程建筑、设备供货、安装、调试，还要进行技术转让、人员培训、生产管理指导，最后甚至组织进行某约定时间内的试生产，直到稳定生产出合格的产品。 2.交钥匙合同（Turn-key Contract）：承包商进行全部建筑、供货、安装、调试工作，直到移交和验收。 3.主承包合同（Main Contract）：承包商就某工程项目的独立的内容，例如土建工程或专业工程等与工程雇主签订承包合同，而由雇主自己组织对各承包商进行协调管理。 4.分包合同（Sub-Contract）：多系主承包商和分包商签订，而与工程雇主无关。但也有些雇主与其指定的专业分包商（Nominated Subcontract）先签订合同，然后交给土建工程的承包商进行代管。 结合前面述及的两种意见来看，第一种意见基本对应于交钥匙合同，第二种意见基本对应于主承包合同。产品到手合同一般针对工业生产项目，分包合同则是下一级的合同，是承包商与分包商签订的。 政府部门基本上持第一种意见。首先《建筑法》第24条规定“提倡对建筑工程实行总承包，禁止将建筑工程肢解发包”；其次对于竣工验收，各地方均规定竣工验收资料须由一家施工总承包单位汇集整理；第三，各地招标管理机构一般都规定招标范围是图纸内容，不允许“甩项”；第四，很多地方建设行政主管部门规定备案的施工合同除设备供应外，均须列入合同范围，不允许雇主将专业工程单独发包。 一部分开发商的管理人员也持第一种意见，他们的主要理由是怕“麻烦”。若由雇主逐项发包，就要对每一合同都去做资格审查和组织招标，同时也增大了现场管理难度，这样势必要增加管理人员，增加企业内部管理的难度，并因此加大了管理成本。 很多成规模的开发企业和一部分小房地产公司的管理人员，基本倾向于第二种意见。但他们只是这样去做，并没有在理论上进行系统化和明晰化。由于政府相关管理部门还在执行着第一种意见的做法，就使得他们无法理直气壮，总是在偷偷摸摸地搞指定分包，即雇主与专业承包商直接签订合同，然后再交给总包商去统一协调管理。可在具体实施中，指定分包往往成为总包商向雇主索赔的借口，即总包商在实际上并没有起到积极、正面的协调管理作用，反而借着“总包的权利”去刁难指定分包商和雇主，现实中仍是雇主在统一协调管理且管理的难度更大。对雇主来讲，这显然是出力不讨好、得不偿失的。 针对这种局面，笔者拟理论结合实际地对工程发包方式进行梳理，从而明确“平行发包模式”应成为中国房地产项目主流的发包方式，从而彻底抛开那种遮遮掩掩的“总包+指定分包”的模式。 二、国内工程强制采用“总包-分包模式”的由来 （一）从国际上看，“主承包合同”（即“平行发包”）是开发商惯常采用的发包方式，但在我们的印象中国际工程几乎全采用交钥匙合同。 之所以我们普遍认为国际工程通常采用交钥匙合同，那是因为我们见到的基本都是工业、能源、交通、市政等项目。这样的项目，投资者一般事先并没有现成的项目管理机构，所有的项目管理人员都是因本项目临时聚到一起，项目结束，机构解散。因此，为保证项目管理的严谨、先进和科学，由成熟、专业的总包商来对项目施工进行全面管理就显得非常便捷和必要。但对于开发商来讲，由于他具备了这样的管理机构和能力，就会自己来对项目进行全面的、全过程的协调管理。 （二）国内现行的工程发包政策受到了外向型企业政策的误导。 改革开放初期，中