北京──新城建设品牌房企战略进入成为商业地产新引擎.pdf

新城建设、品牌房企战略进入成为北京商业地产新引擎 土地供应作为影响房地产市场均衡的一个重要因素，一直以来受 到市场关注，作者在此试图从北京的商业用地供应来看北京的商业地 产供应是否均衡？试图厘清轮廓，探讨北京商业地产市场的未来趋 势。 1、商业用地供应量总体不变 根据北京国土局土地储备中心数据整理，北京商业用地 2008 年 成交 399.77 万平方米，2009 年成交 372.02 万平方米，2010 年 1-9 月成交 278.85 万平方米，随着 2010 年 10 月通州地区大批商业地块 入市，预计2010年成交量或与前两年基本持平。 2、供地区域呈以郊区供地为主、多中心扩散趋势 1：：北京市北京市 0808 年以来分区域年以来分区域商业用地商业用地土地出让面积土地出让面积 表表 1 1：：北京市北京市 0808 年以来年以来分区域分区域商业用地商业用地土地出让面积土地出让面积 表表 1 万平方米 110.0 100.0 90.0 80.0 70.0 60.0 50.0 40.0 30.0 20.0 10.0 0.0 门头 石景 大兴 房山 通州 平谷 朝阳 怀柔 密云 海淀 丰台 昌平 崇文 东城 顺义 宣武 沟 山 2010年1－9月 84.9 75.0 26.5 21.0 17.2 16.6 13.6 9.8 5.3 4.0 3.8 0.8 0.3 0.0 0.0 0.0 35.4 0.0 28.4 0.0 43.9 0.0 7.4 43.8 28.3 5.0 0.0 0.0 0.7 2009年 107.3 33.7 38.4 2008年 43.0 20.6 74.1 5.2 59.7 0.0 1.1 0.0 1.6 0.0 65.2 37.5 0.0 0.8 91.0 0.0 数据来源：数据来源：北京市国土局土地储备中心北京市国土局土地储备中心 数据来源数据来源：：北京市国土局土地储备中心北京市国土局土地储备中心 从供地区域看（见表1），08年以来城八区商业用地供应量占全 市商业用地供应量比例分别为24.91%（2008年）、11.12%（2009）、 8.45%（2010年 1-9月），呈逐年减少趋势。其中朝阳区和石景山区 是供应主体，海淀、崇文、宣武或有少量地块入市。 同时，大兴、房山、通州 08 年以来供应体量逐渐放大的区域， 这符合北京市向东、东南辐射，完善新城商业服务的总体城市规划。 预计随着时间的推移和住宅区域的不断外扩，商业规划的随之跟进， 在北京的环形城市结构的周边新兴商圈将不断形成，“多中心”特征 日益明显。以通州为例，按照政府“建设现代化国际新城”的规划， 首批启动的运河核心区将计划开建 14 个不同业态内容的城市综合体 项目，这将极大改善通州目前商业、商务配套设施不完善的现状，同 时，此举也将对北京“CBD东扩”的规划起到积极的推动作用 3、总体地价呈逐年上升趋势，但朝阳区地价略有下降 2：：北京市北京市 0808 年以来分区域年以来分区域商业用地商业用地土地出让土地出让均价均价 表表 2 2：：北京市北京市 0808 年以来年以来分区域分区域商业用地商业用地土地出让土地出让均价均价 表表 2 元/平方米