华侨城优秀的土地价值创造者企管模式.pdf

房地产智库.com 华侨城研究：优秀的土地价值创造者 以足够低的价格拥有一个好公司是幸福的。大盘在摇晃，你安然睡觉。比如你以 8块9块的价格买入中国国贸，等于你化了100万在央视边买了一个50平米的 公寓，每年收租金10万；比如你10块11块买了华侨城，等于你化了100万造 了一个公园，每年收门票30万；再比如8块买长电，也化100万你就是买了个 200千瓦是水电站，不烧煤不用油，每年发80万度电，再发50年它也不吃力， 没有啥大的问题。当然你还得化钱雇几个员工，并别忘了交税。剩下的才是你做 撒手掌柜的净收入。公司还在长大，这笔生意不算差，你还关心大盘涨跌个啥。 当然，我提到的公司价格，只是物有所值，没说已是“化 4 毛买 1 元”的东西， 更没有说股票不会下跌了，跌了你就能买到更低的价格更多的股票，心理不是更 踏实吗？ 中国地产网2009-10-9 提要：华侨城是一家总部位于深圳的国有房地产开发企业，成功创立了高品质房 地产开发与“欢乐谷”等主题公园投资相结合的独特经营模式。（我认为华侨城 是在经营房产，还有旅游，就是“地产+主题公园”，其实还有文化、娱乐和特 色商品的销售，在“文化商品”上有突破，如有“米老鼠”、“芭比娃娃”，那 么就可以成为非常有特点的伟大的上市公司，当然这只是遥望——博主注） 珠峰高度 8848 第 1 页 @九舍会 › 房地产智库.com 凭借其在中国最大的连锁主题公园之一“欢乐谷”的独特运营模式，华侨城过去 几年中在全国主要城市以较低成本（房地产销售均价的约12%）大规模扩张了其 土地储备。同时凭借其在高端商品房方面的开发能力，我们预计公司在 2009-2011年期间将维持高于同行的利润率水平。此外，我们认为目前正在进行 的集团资产注入完成后，华侨城的运营将进一步精简优化，蕴含着更好的长期增 长前景。尽管以上积极因素使得我们对公司的长期战略发展持积极看法，但我们 认为当前该股的估值水平已展现较为充分。 主要增长动力：我们预计华侨城在2009-2011年的收入年均复合增长率将为19%， 主要受益于深圳等地区房产项目的销量/价格复苏和今年早些时候在成都和上海 等城市新开始运营的“欢乐谷”主题公园的收入贡献上升。我们预计公司综合毛 利率将从2009年的37.2%（A股企业的平均水平为31%）改善至2011年的40.4% 珠峰高度 8848 第 2页 @九舍会 › 房地产智库.com （A股企业的平均水平34%），从而推动2009-2011年其净利润的年均复合增长 率达29%。 目前公司拥有各房地产项目的权益建筑面积约273万平米，我们测算整体上市 后，权益建筑面积将达到498万平米。以各项目目前成交价格水平为基础测算， 整体上市后，公司房地产价值639亿元（其中住宅价值435亿元、商业地产价值 204亿元）。华侨城将新增两家五星级、一家四星级和18家经济型酒店100%的 权益，关联资产的注入使其“旅游+地产”的模式得以继续扩张。