博思堂_苏州山河佳苑商业中心提报_2012年5月.ppt

3.3.2 项目形象定位 —— 以日常生活配套、中高餐饮为主力业态，结合休闲娱乐、生活配套的休闲商业广场，与枫桥、马涧商业街形成三足鼎立之势，标的片区中档次商业的消费导向性和指向性。 山河佳苑 睦邻生活中心 3.4.1 购买客户定位 扩大经营者 周边自营商户 首次投资自营散户（小型创业） 周边私营业主（投资为主） 其它投资者（认可项目价值） 1、项目投资潜力； 2、区域发展前景； 3、项目规划设计； 4、项目定位； 5、业态定位； 6、项目经营管理模式； 7、项目租金； 8、项目售价； 9、项目推广。 主要关注点 注：投资客户相对更关注1、2、7、8 谁会买 或租我们 的商 铺 3.4.2 终端消费者定位 消费群体 消费属性 消费构成 消费档次 消费特性 占比 社区业主、 企业中高管等 商务消费 社交消费 公务消费 个人社交消费 中高档 以餐饮消费为主，注重档次、形象、环境、品牌 75% 周边小区居民 生活配套 生活购物、休闲饮食 中低档 消费频次高； 20% 周边区域其它偶得消费人口 商业特色 吸引 商务、业务往来 商业特色吸引 中高档 消费不确定性强，消费频次低； 5% 业态业种选择依据： 通过周边消费者和商家访谈进行业态选择和筛选； 项目业态业种主要围绕餐饮、生活便利等业态进行关联选择； 关联业态业种选择主要依据与餐饮较易形成二次消费的休闲娱乐类； 3.5.1 业态定位 餐 饮 类：特色中餐、快速餐饮、茶餐厅等； 生活服务类：便利超市店、蔬果店、干洗店、音像店等； 休闲娱乐类：美发、美容spa等； 银行通讯类：ATM、通讯营业厅等。 3.5.2 业态布局建议 1F 2F 3F 二期物业 邻里生鲜 邻里生鲜 快速餐饮 面包店 便利超市 早教培训中心 药店 干洗 美发 美容spa 大型餐饮 以生活便利类业态为主，满足邻里社区居民就近日常生活消费需求。 注：以上面积均为建筑面积 105 快速餐饮100.39㎡ 东吴面馆 106 快速餐饮91.27㎡ 老妈米线 107 快速餐饮100.39㎡ 吉祥混沌 102 面包店 108.87㎡ 好利来等 101 便利超市 206.24㎡ 华润万家等 104 菜场1004.51㎡ 邻里生鲜等 ATM 物业用房412.36㎡ 3.5.3 业态布局建议 1F 2F 3F 二期物业 邻里生鲜 邻里生鲜 快速餐饮 面包店 便利超市 早教培训中心 药店 干洗 美发 美容spa 大型餐饮 以目的性生活服务类业态为主，满足邻里社区居民品质生活消费需求。 注：以上面积均为建筑面积 204 菜场1329.18㎡ 邻里生鲜等 205 医药店105.55㎡ 礼安医药 206 干洗店 95.95㎡ 温莎士等 207 理发店 65.97㎡ 金莎、永琪等 202 美容spa 115.85㎡ 克莉缇娜、修身堂等 201 便利超市 215.92㎡ 华润万家等 物业用房497.01㎡ 3.5.4 业态布局建议 1F 2F 3F 二期物业 邻里生鲜 邻里生鲜 快速餐饮 面包店 便利超市 早教培训中心 药店 干洗 美发 美容spa 大型餐饮 建议规划目的性较强的业态如休闲餐饮类、生活服务类等，定向吸引社区及周边人群（如社区业主、厂企中高管、经营业主、工薪阶层等）。 注：以上面积均为建筑面积 301 大型餐饮971.39㎡ 辛香汇、滋味馆、布衣寒舍、味庄等 302 早教培训中心271.66㎡ 蒙特梭利早教中心、清华少儿等 物业用房80.31㎡ 3.6.1 租金抽样调查 –马涧商业街 根据抽样调研，各类业态商铺租金水平大致为： 以沿街商铺形式为主，作为社区基本生活配套服务类业态较多；外街普遍高于内街，服务类业态多为1.5-3元/天/㎡；零售类业态为3.5-5元/天/㎡； 商铺 店 名 面积（㎡） 租金 1 上海泰洁干洗 20 2.5万/年 2 外贸童装 50 4.5万/年 3 步步高鞋业 40 3.8万/年 4 君在来水果店 20 3万/年 5 爽口馒头 40 3.5万/年 6 来来永和豆浆 60 3.8万/年 7 香百丽烘烤店 25 3.5万/年 8 你型我塑 30 4.5万/年 9 绿杨混沌店 40 2.88万/年 10 流行酷站 42 2.6万/年 马涧二区 马涧四区 马涧三区 马涧三区 马涧路 1 3 4 5 2 10 8 6 7 9 项目名称 一层租金（元/平米.月） 二层租金（元/平米.月） 马涧商业街区 100-150 50 港龙枫桥商业街 80-100 50-60 本 案 预 判 100 60 通过周