常州天宁法院项目市场分析及定位策略简报.pptVIP

从功能布局来看，客运中心及配套工程构筑的“地上地下一体化”立体交通模式，体现了南北一体、无缝换乘、人车分流、公交优先的理念。园林式的中心广场美观大方，广场下层空间是一个综合交通体，有客运集散空间、通廊、出租车等候区、公共停车场等，并预留常州地铁1号线的空间。汽车客运站、城市公交枢纽站、旅游巴士服务站等则主要集中在广场西侧。站场内配套服务设施，将以优美整齐的环境，为乘客提供餐饮、休闲等各种服务。而由于此地巨大人流量的集散，也为周边地区发展三产服务业提供广阔的发展空间。 2010年常州火车站北广场与沪宁城际轨道交通同步投运建成后，乘客换乘交通工具将通过站前广场、高架平台和地下空间垂直分流。毫无疑问，随着“城市门户”的建成，该地区不但将成为常州市最重要的交通枢纽，更将成为一个全新的商业中心。 形象 定位 北广场一站式休闲街区 最具投资价值公寓 综合形象定位 产品组合方式一： 立体 商业街 + + 立体 商业街 商住 小户型 酒店式 公寓 ●设置1—6层立体商业街，以商业成果提升项目价值,并由商业业态完善公寓泛配套; ●中间楼栋设置宜商宜办商住小户型，设置挑高户型,一层空间两层享受; ●两侧楼栋设置酒店式小户型公寓,引进商务连锁酒店托管,局部带租约销售,增加产 品利益点; 层 数 组合营销方式 业态 依 据 1层 局部单一层,部分1+2层 电信\银行\快速餐饮\特色茶餐厅\西点\鲜花礼品 1层商业价值较高，前期可自然销售,以解决资金需求,也可与上层商业联动。 2层 1+2层连卖 平价药房\孕婴用品\好比家\淘淘巷网络直销美食等 依托紧临武进医院资源优势 指向型消费 3层 特色小吃街 各种特色中西美食 方便停车，周边市场\医院\小区缺少特色的美食街 4层 娱乐城 电玩/网吧/台球/健身房 配合康体休闲中心，满足酒店式公寓的日常需求，对地段要求低 5层 康体休闲中心 洗浴、沐足、SAP等综合型康体休闲中心 该业态盈利能强，租金支付能力强，属指向型消费，对地段要求低 6层 KTV\酒吧 娱乐、休闲 业态盈利稳定，满足居住客户的需求的同时，带动项目的人气 商业业态定位建议 该产品组合方式的利弊分析: ●优势: 1、最大程度的吸引多重投资需求； 2、充分扩大商业面积，从长远看，能博取项目开发价值的最大化； 3、借助项目的商业配套功能定位，为公寓销售增加亮点。 ●劣势: 1、商业体量加大，增加3层及以上商业需要借助招租主力店以店带面销售才能快速成功， 招商压力大； 2、由于主力店在期房阶段比较难进驻，商业的营销周期会拉长，从而资金回笼压力； 3、部分自留物业需要依托经营成功来升值，风险较大。 产品组合方式二： + + 传统 商业 商住 小户型 精装修 公寓 ●设置1—3层传统商业街，一层局部单一层销售，局部1+2层联合销售，三层切割 成小面积低总价小商铺； ●中间楼栋设置宜商易办商住小户型，设置挑高户型,一层空间两层享受; ●两侧楼栋设置精装修小户型公寓,炒作成主流投资性产品。 该产品组合方式的利弊分析: ●优势: 1、最大程度的以销售方式完成产品去化，保证短平快的资金回笼； 2、商业部分依托现有人气及未来规划，基本不需要大力的招商即可完成销售； 3、精装修公寓的定位，为产品增加更多附加值。 ●劣势: 1、商业以销售主导，后续经营品类比较凌乱； 2、产品销售速度快，产品价格跳涨空间略小； 双主力店模式 单主力店模式 首选方案 次选方案 娱乐中心店 大型餐饮 次主力店 娱乐中心店 通过招商引进品牌主力店 －合作方式主要有： 购买产权 租赁 联营 组建自己的商业运营部门或聘请品牌商 业运营公司进行百货店运营管理 除对各类租户进行招商外，可能要投资 代理部分品牌 考虑到商业运营实施的难度，建议减少租户 的数量，以便于管理，同时增大餐饮、娱乐 类面积 商业操作思路提示： + + 通过对成熟商业定价策略的综合分析，结合项目自身的特点，制定了招商策略，以保证项目招商的成功及运营管理收益 a.莱蒙都会 策略:高开高走 招商现状:即将开业商铺商户,整体进驻意向不高,存在一定开业风险 策略:平开高走 商业现状:目前一楼租金和三楼租金有大幅度提升,策略优势已经体现 策略：低开平走 目前商业经营逐渐稳定,商业租金有一定上升 晋陵中路沿线商铺紧邻本项目,目前的租金价格水平对本项目有一定借鉴意义 项目培养期采用低开高走的租金策略能够有效吸引经营商家,提高租户可得性,缩短商业培育期,加快商业成长 b. 南大街 c. 晋陵路商铺 招商策略主要