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住宅区内的配套商铺运营及物业管理设想 住宅区内的配套商铺运营及物业管理设想提要：为了达到”统一管理,分散经营”的管理模式，在商铺销售合同中都应该约定承租户 住宅区内的配套商铺运营及物业管理设想 （一）商铺运营 商铺是有计划的商业聚集,对商铺进行”统一管理、分散经营”是商铺区别于其他房地产的核心特点。 “统一管理”，要求商铺必须由代表业主权利的、受业主、开发商委托的管理公司统一管理，没有统一管理的商铺是难以经受激烈的零售业市场竞争。 “分散经营”，是商铺对消费者和经营者间的交易提供场所，商铺的管理者不能直接进行商业经营，只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。 1.商铺的统一管理的理念在于”统一招商管理、统一营销、统一服务监督、统一物管” 为了达到”统一管理,分散经营”的管理模式，在商铺销售合同中都应该约定承租户必须服从管理公司的统一管理。在法律上确定商铺管理公司的管理地位。 “统一招商管理”要求对招商的品牌审核管理和有完善的租约管理。 “品牌审核管理”指：招商对象需经品牌审核后才能进入。审核包括对厂商和产品的审核，须具有有效的营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书（适用于批发代理商）、品牌代理委托书（适用于专卖代理商）、税务登记证、法人授权委托书等。 “完善的租约管理”指：签定租约、合同关键条款必须进入。租约管理包括约定租金、租期、支付方式、物业管理费的收取等，还有其他比较关键的租约条款管理，比如：承租户的经营业态是受到整个商铺的统一商业规划的限制，例如： ①本项目拟定位于旅游纪念品市场。如果商场定位发生变化，须经商铺所有业主的认可（业主委员会（商会）成立之前，经开发商认可） ②承租户的店名广告、促销广告的尺寸大小、悬挂位置、语言文字方面须接受统一管理； ③为整个商铺促销各单个经营户需承担的义务； ④承租人对停车场的使用，确定有偿还是无偿，有无限制； ⑤投保范围事宜； ⑥是否统一收银、事后结算等 另外营业时间的确定也要经统一表决或经开发商认可； “统一的营销管理”有助于维护和提高经营者的共同利益。 由于目前商业竞争激烈，打折降价的促销竞争手段比较流行，以吸引购物者光顾。管理公司应该为商铺策划好1年12个月的营销计划，所谓”大节大过、小节小过、无节造节过”。 组织策划相关的促销活动，所发生的费用应预先与业主沟通预算，经业主同意后，对实际发生的费用按照承租户销售额的一定比例进行分摊。如果商铺统一收银管理，就能较好地执行按销售额分摊费用。 “统一的服务监督”有助于经营者间的协调和合作。 商铺须设立由开发商领导、商业专家组成的管理委员会，指导、协调、服务、监督承租户的经营活动，保证商铺的高效运转。常见的方式有： ①指导项目：店铺布置指导、促销活动安排； ②协调项目：协调经营者之间的紧张关系，增进经营者之间合作； ③服务项目：行政事务管理； ④监督项目：维护商铺的纪律、信誉，协助工商、税务、卫生、消防等部门的管理。 2、商铺的”统一管理”理念下的物业管理与服务内容包括： 1.商铺业户服务管理 2.商铺装修服务管理 3.商铺设备、设施维保服务管理 4.商铺建筑物的养护及维修管理 5.商铺保安服务管理 6.商铺保洁服务管理 7.商铺绿化服务管理 8.商铺经营服务管理 9.商铺广告管理 10.商铺保险管理 11.商铺业户服务管理 3、本项目商铺物业管理机构设置和人员配备 商铺管理的人员配备原则是因事设岗、一专多能、精简高效、使业户感觉没有虚职，没有闲人，业户交纳的管理费都用在刀刃上。 对本项目商业部分拟在”zz第一城物业管理中心”下设”商业物业管理点一”，对人员和部门作如下配置： 1.业户服务部 设主管一人，可由物业主任兼任。该部主要职能是业户接待与内部管理、下设业户接待员若干名，分别兼任行政人事、文书档案、计划财务、物料管理等职。接待员的多少主要依据于业户服务部的工作时间和工作量，通常每班保持1人便可。 2.维保服务部 设主管一人，全面负责房屋、设备、设施的运行、保养和维修工作。该部门主要职能是保证商铺不间断地安全运行，使物业保值和升值。维保服务部的作业人员应根据商铺经营服务需要、商铺设备的多少和技术难易程度进行合理配置。 3.保安服务部 设主管一人，全面负责商铺的门卫、巡逻、监控、消防和车管工作。该部门主要职能使安全防范与消防管理。具体作业人员根据商铺