上海保利广场商业定位及产品塑造汇报2006年.pdfVIP

上海保利广场 项目定位及产品塑造汇报 二零零六年四月十日 项目定位 高档·滨江·商务复合体 四个功能单元 高级公寓式酒店（2.5-2.8万平方米） 创意产业LOFT（2万平方米） 高档文化休闲商业区（1.8万平方米） 滨江独栋办公楼（2-2.2万平方米） 项目策划 区域市场简析 •办公楼供应量及销售量均占全市1/3，日均销售900㎡。 •售价与全市均价持平，低于静安、黄浦、徐汇、长宁等 浦西主要办公区域。 •购买人群：国内客户占2/3，其中本地及江浙约50 ％， 亚洲占20 ％，欧美约8 ％，其它约5 ％。 •07-10年有80万㎡新增供应量，租金和售价均可能下调。 区域市场简析 •以雅诗阁为代表的公寓式酒店租价在0.9-1＄/㎡·日，与 浦西同类项目持平，空置率低于10％。 •租客人群：美洲约40 ％，欧洲约30 ％，亚洲16％，国 内约10％。 •租金预算：单身2000-3000＄/月，夫妻3500-5000＄/月， 家庭4000-8000＄/月。 区域市场简析 •小陆家嘴为金融核心区，属办公概念。产品以单一大型写字楼为 主。 •南延伸区为顶级江景豪宅区，属居住概念。产品以大中型住宅小 区为主。 •少量商务和生活配套，服务种类少，档次差异大。 •北延伸区（船厂地块）为综合开发区偏商务概念。产品以大型写 字楼和商务公寓为主，配有住宅。 •规划有商业配套，呈线状分布面积较大，依赖人流支持。 项目位置分析 •项目位于纯商务功能向综合服务功能过渡的区域 •有江景优势，体量适中 •东方路和银城中路延伸后交通便利 •缺乏规模优势，单一产品难以形成竞争优势 •现有建筑形成南向遮挡 •周边环境杂乱，缺乏高档物业氛围 复合型项目是区域市场空白 •高档写字楼和顶级豪宅均缺少同档次配套设施，造成功能缺失。 •商务、娱乐、休闲、购买等消费需求急待满足。 •虹桥＋古北、淮海路办公区＋新天地、南京西路办公区＋梅泰恒等成功案 例说明商务功能的复合将产生巨大的价值增长。 结论： 复合性是本项目核心价值 复合性 空间复合——物理层面 各功能单体有机组合 提高土地利用率 对滨江价值进行最大化挖掘 需求复合——功能层面 围绕商务功能设计差异化产品 办公：回避标准办公，安排LOFT和总部基地 居住：回避住宅和酒店，安排酒店式公寓 配套：排除人流性商业模式，通过主题区域形成目标消费 复合性 行为复合——客源层面 工作－居住 商务－生活 消费－体验等不同行为集中同一地域内， 内部客源交叉放大和相互诱导，客源共享。 主题型商业满足陆家嘴区域消费需要，拉动外部客源 资源复合——价值层面 高度集约化开发模式产生“一站式”商务解决方案， 为客户提供高效率和低成本，增加交流和机会， 真正体现现代商业文化的精髓。 四个功能单元 高级公寓式酒店（2.5-2.8万平方米） 创意产业LOFT（2万平方米） 高档文化休闲商业区（1.8万平方米） 滨江独栋办公楼（2-2.2万平方米） 文化不是附加值，文化创造价值