嘉德置地产品和战略及运作模式研究报告2009年_部分3.pdfVIP

万达集团万达集团内部内部研究报告研究报告 总 总第第 1212 期 期 万达集团万达集团内部内部研究报告研究报告 总总第第 1212期期 作为比照对象时，力求代表性和多元化并重，其中华润、世茂和富力在香 港上市，金地、万科、保利和金融街在 A 股上市。 对比的主要结果有两点： 值得注意的是，嘉德集团的净利润率和运营利润率 明显高于中国一 线地产商，显示了强悍 的盈利能力。在饱受金融危机侵袭和影响的 2008年仍能够保持如此优良的经营状况，嘉德集团的全业务价值链 战略和分散化地域布局起到了非常重要的作用 。多元化的业务体系 可以有效降低整个集团的风险，即使金融危机导致酒店和写字楼业 务遭受冲击，零售和开发环节仍然可以带来可观的回报，从集团整 体来看，业绩可以保持相对稳健的增长态势 。 尽管嘉德拥有很高的利润率，但它的资产回报率 （ROA ）和股权回报 率 （ROE ）和国内地产商相比大致相当，处于中等水平。依照 “杜邦 财务体系模型”的分析，股权收益率 ＝净利润率 ×资产周转率 ×权 益乘数，一个企业如果想提高股权回报率 ROE，大致有三个途径 ： 提高利润率，提高资产周转率，提高借贷杠杆 。由此可以判断，嘉 德置地集团利润率高但股权回报率中等的原因是，它采用 了非常稳 健甚至保守的财务政策，严格限制自 己的负债比例，采用较低 的借 贷杠杆 ，这和国内地产商有着 明显的差别 。 表 1 ：嘉德置地与内地知名地产商的财务指标比较 （2008 ） Commercial Real Page 52 万达集团万达集团内部内部研究报告研究报告 总 总第第 1212 期 期 万达集团万达集团内部内部研究报告研究报告 总总第第 1212期期 图 3 ：嘉德置地历年回报率和资本负债率 从嘉德集团历年的回报率和负债率走势图中也可以看出，2004-2007 年，虽然资产回报率和股权回报率逐步走高，但负债率稳中有降，体现了 嘉德集团稳健的经营战略，也印证了嘉德总裁廖文 良一直强调的 “有纪律 扩张 （discipline aggression）”的严谨风格 。 表 2 ：嘉德置地物业资产分布状况 （2008 ） 如上表所示，嘉德集团的物业资产主要分布在新加坡、中国、中东、 澳洲和欧洲等地，其中中国是其第一大海外市场，在集团业务体系中有举 Commercial Real Page 53 万达集团万达集团内部内部研究报告研究报告 总 总第第 1212 期 期 万达集团万达集团内部内部研究报告研究报告 总总第第 1212期期 足轻重的影响力。截至2008年底，嘉德在中国区 （包括香港和澳门 ）的资 产规模总计 52.4 亿新元，占集团整体资产组合的26%；凯德置地中国控股 （CapitaLand China Holdings）的资产规模为 32.3亿新元，在嘉德置地 集团的各大业务部门中名列第三。 三、三、 中国战略中国战略 三三、、 中国战略中国战略 嘉德置地当初进入中国市场