国外保障性住房融资机制2009年.pdfVIP

国外保障性住房融资机制 保障性住房是市场经济体制下，政府为了解决市场失灵而提供的一种准公共产品同 时也是地方性公共产品。随着住房制度的发展完善，保障性住房的提供者已由政府的单一主 体转变为了以政府为主的多元主体。部分发达市场经济国家已经形成了较为成熟的保障性住 房体系，其中保障性住房的资金来源更是体现了多元化的趋势。我市正处在保障性住房大规 模建设和制度完善时期，融资机制是整个链条的首要一环，借鉴国外保障性住房融资机制的 经验，为形成符合首都市情的融资机制提供参考。 一、国外保障性住房融资机制 目前国内外比较成熟的融资模式主要有以下四种： （一）政府财政拨款 财政拨款包括中央和地方两级财政拨款。即在财政预算中，确定一定比例份额用于 建设保障性住房和租金补贴。虽然融资模式出现多样化趋势，但财政拨款已成为保障性住房 的常态固定资金来源，也成为政府调控保障性住房建设规模的重要手段。例如新加坡政府就 为其建设发展局（专门负责组屋，即保障性住房的建设和租售的部门）提供超过 20 年的长 期贷款；而且政府每年都从财政预算中给建设发展局安排一笔补贴。英国政府扶持非赢利组 织兴建的可支付住房和对低收入者的租金补贴，一直保持在政府财政支出的 5%左右。 （二）地方政府发行债券 地方政府在提供地方公共产品，尤其是准公共产品时一般主要依靠税收、准公共产 品的规费收入。若这些资金不能满足需要，地方政府就必须通过其他渠道筹集资金，发行债 券即是其中比较有效的一种。在美国、日本、法国、德国、英国等大多数西方国家，都有着 十分完善和成熟的地方债券市场。例如，美国的住宅债券，地方政府发行这种债券是为了筹 集资金建造低租住房。其还本付息不仅有地方政府房产部门收取的租金做保证，而且还有联 邦政府房产部门作后盾，所以资信等级较高。日本的地方债的一个主要用途就是用于地方道 路建设和地区开发、公营住宅建设、购置公共用地及其他公用事业。 （三）房地产信托基金（REITS） 房地产信托基金是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门 投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基 金。例如，目前美国大约有 300 个REITs 在运作之中，管理的资产总值超过 3000 亿美元， 而且其中有近三分之二在全国性的证券交易所上市交易。2005 年香港领汇 REITs 在港交所 上市发行，为香港特区政府回笼资金 200 亿港元，有效缓解了房委会公屋建设资金不足的难 题。 （四）政府担保专项基金 政府部分出资，以政府信用作担保，建立专项基金。主要用于提供住房建设融资担 保、为购买中小型住宅提供资金支持。例如，荷兰政府于 1984 年建立社会住房担保基金(w sw)，主要是向住房协会提供住房建设融资担保，以便提高住房协会信用，降低融资成本。 基金由中央政府和住房协会共同出资组成，按股份公司方式运作，但政府对其公司章程有最 终决策权，当担保基金无力偿还担保债务时，由政府承担基金履行债务责任。韩国政府从 1 981 年7 月开始通过国民住宅债券（国债）、住宅预约储蓄、政府财政、国债管理基金预收 金、住宅彩票、国外贷款、利息等，设置国民住宅基金，为建设和购买中小型住宅提供支援。 二、经验借鉴及政策建议 （一）明确市政府在保障性住房融资机制中的主导地位 保障性住房作为一种地方公共产品，应主要有政府直接生产和间接生产两种提供模 式。无论是上述哪一种提供模式，在融资机制中，地方政府都应发挥至关重要的作用。地方 政府不仅要以财政拨款、发行债券、设立政府担保基金等方式直接提供资金，还要进行制度 设计：为多元化主体提供产权界定等制度激励；对可能出现的垄断等负外部性问题进行规制； 加强对多元化主体从事公共经济活动的制度约束等。因此，明确市政府在保障性住房融资机 制中的主导地位，是融资机制得以完善并能有效实施的关键。同时，借鉴很多国家的经验做 法，政府可采取多种方式，设立独立的机构进行具体运作，涉及保障性住房融资、建设或购 买房源、享受人群审核、后期运营管理整个运营过程。从资金管理运营看，在政府信用的保 障下，这种方式可以提高运营机构的融资能力，增强融资模式的灵活性，降低融资的交易成 本，有效地盘活已有购建资金，节约运营管理的管理成本。 （二）优化调整财政预算中保障性住房项目支出结构 中央和地方两级财政拨款，应该是保障性住房融资的首要渠道，确保年度财政预