深圳万科集团兰乔圣菲别墅销售结案总结2009年.pdfVIP

为卓越而来 万科兰乔圣菲结案总结 万科兰乔圣菲项目组 2009年12月24 日 走近新中心家族别墅 万科兰乔圣菲 身负厚望的兰乔圣菲 1、万科最高端的V-TOP臻品别墅 p万科迄今为止楼面地价最高的一块地 p兰乔圣菲系列中最高端的一个 2、携手美国顶尖团队历时3年打造的原汁原味社区 p以美国兰乔圣菲小镇为蓝本，再现南加州风貌 p从规划、设计到室内软装、现场展示，全由美国设计师亲自把控 3、 “全中国最牛”的项目 p足迹遍及五大洲寻访蓝本、 p集团上下给予了高度的关注并寄予厚望，不仅要热销，还要做金字招牌 并不完美的兰乔圣菲 1、客户眼中高层包围圈中的城市别墅 p身处 面高层的包围圈中，私密性深受影响 p城市腹地，无山水景观资源 2、客户眼中非豪宅片区，客户对关外存在抗性 p非传统豪宅片区，同等级别竞品分布在香蜜湖、华侨城等片区，很多客 户甚至几年没来过宝安，宝安在很多客户心里，是偏远的关外，治安乱. p规划中的千亿配套，纸上谈兵的不确定性 3、客户眼中飞机航道臭水河旁边的V-TOP系列产品 p临近宝安国际机场航道，每3分钟就有一架飞机从头顶飞过 p西北面有一条臭水河，离项目仅100米左右 2008年面临重重束缚的兰乔圣菲 2008市场 国际金融海啸，全球经济动荡，房地产市场持续低 迷，客户观望情绪浓厚 p2008年大量企业纷纷倒闭，豪宅市场成交举步为艰。别墅市场共成交1213 套，其中总价1500万以上的别墅成交比例不足20%；市场仍以郊区低总价别 墅为主要需求。 2008市场上大量竞品同期入市，面临激烈竞争 p9-11月份别墅项目集中入市，市场存量大、总价大多低于本项目、大多具 备前期市场口碑的积累星河丹堤D区别墅、曦城2期独栋、水榭山2期、中信 红树湾T6 别墅、纯水岸5期 2008项目 “五证”迟迟未能到位，错过绝佳销售时机 p原定开盘日期被节节推后，落后竞争对手，错失销售良机 p不允许任何宣传物料出街，不允许有任何媒介载体的信息释放。 2008项目年度不足200万的营销推广费用 p受费用的影响,传统豪宅的推广手段根本无法执行。 2008面临重重束缚，身负厚望的兰乔圣菲如何突围 2008突围战 主动包抄突围策略 2008面临重重束缚，身负厚望的兰乔圣菲如何突围 2008年1期销售情况 7 8 9 10 11 12 销售节点 10.28 12.23 一期首批单位推出38套 一期第二批单位推出9套 7. 19 9.28 展示节点 恒丰分展场 一期展示区开放 9.20 户外广告、宝安日报、航 推广节点 截流竞争对手短信第 次出街 空杂志、世联地产评论 分期 当批房源 开售