深圳赛格广场商业案例.pdfVIP

深圳赛格广场 一、项目概况 【项目位置】位于深圳市华强北商圈，福田区深南路与华强路交汇处。 【项目类型】写字楼/顶级 【建筑风格】八角形，世界最高的钢管混凝土结构，深圳第二高楼，双层中空玻璃幕墙和 25mm 厚蜂窝铝板 幕墙 【建筑面积】163470 平米，容积率 13.4 【建筑高度】353.8 米，共 72 层，3.6 米层高，净高 2.7 米左右 【物业分布】地下 4 层车库，1-8 层为商业裙楼，9 层以上为写字楼和酒店 【功能配套】观光层设置，商务会所 【智能化体现】 1、办公网络高速化 2、办公系统图文化 3、通讯系统卫星化 4、综合布线系统化 5、保安防范安全化 6、消防报警准确化 7、物业管理个人化 8、停车场进出分流化 【发展商】深圳赛格集团有限公司 【管理公司】深圳赛格物业管理公司 二、发展背景 1、背景情况分析 赛格广场地处深圳华强北超级商圈的核心位置，是一座以高科技电子信息产业及产品配套为主的，集办公、 商贸、会展、金融、证券、会所为一体的现代化、多功能、智能型的大厦，不仅是深圳的第二高楼同时也 是目前世界最高的钢管混凝土结构大厦，是世界上最高的 30 栋大厦之一，主体外形呈八角形，非常具有现 代特色。其所处华强北是深圳目前最繁华的商业街之一，日均人流量达 50 余万人，除了各类综合性商业卖 场外，华强北的 IT 产业集群度非常高，素有深圳“电子一条街”的称誉，每年仅华强北一条街就可给市政 府上缴 400多亿的税。 赛格广场于 1999 年开始推向市场，由于赛格电子市场的进驻，其群楼商铺销售非常理想，在很短的时间内 1－6 层就基本销售完毕，但近 10 万多平米写字楼的销售却非常不理想。从 1999年5 月开始，直到 2001 年 11 月，赛格广场经过近三年的销售，更换了 4 家销售代理公司，销售率仅达到 40%左右，而且相当一部分 是通过商铺与写字楼捆绑式销售手段来消化的。2001 年 1－11 月份，整个赛格广场写字楼部分成交总额仅 为 4000 万元左右，销售极其艰难。在这种背景下，公司受赛格集团的邀请，于 2001 年12 月开始独家代理 赛格广场的策划和销售业务。 2、写字楼市场分析 2001 年上半年，深圳市共出让写字楼一级用地 3.59 万平方米，和去年同期相比减少 5.77%，占全市房地产 总用地面积的 3.65%。销售写字楼 4.16 万平方米，与去年同期相比增长了 25.3%。其中楼花销售 3.39 万平 方米，较上年同期增长 46.12%，现楼销售 0.77 万平方米。 上半年，深圳市写字楼空置面积 30.02 万平方米，较上年同期减少 45.41%，比上年末减少 3.67 万平方米， 而在上半年，深圳市写字楼租赁管理面积为 452.36 万平方米。 从上述数据基本可以看出，2001 年写字楼销售与租赁整体市场行情在不断走好，从江苏大厦案例中写字楼 市场分析的数据也可以看到从 1999年开始深圳的写字楼空置量一直保持稳定的下降趋势；虽然当时深圳较 大型的写字楼都不通程度的存在空置现象，但是在政府的宏观调控下，一级土地市场用地控制比较严格， 市场中新增的写字楼项目并不多，这给积压已久的空置写字楼提供了较为广阔的盘活空间；另外通过我们 的市场调查发现，较大型写字楼的积压，主要是由于自身配套服务不完善、局部小环境较差等客观因素造 成的，如果在这方面能够进行有效改进，市场机会将十分明朗；中国入世已成定局的利好消息，刺激了企 业以及个人创业者在写字楼方面的需求，也为写字楼空置的消化带来了机遇。 通过调查研究，当时深圳的写字楼市场展现出了新的发展趋势：写字楼充分与高科技、智能化相结合；同 时更加注重人性化配套，许多写字楼为办公人员提供酒店式的舒适配套，如“冲凉房”、“健身房”、“餐 饮娱乐室”等，这些配套设施充分加强了写字楼本身的竞争力。 三、项目分