化解物管服务纠纷路径在何方.doc

化解物管服务纠纷路径在何方 化解物管服务纠纷路径在何方提要：“物管纠纷‘报复与反报复’恶性循环的困境是在没有外力干预或外力干预的力度不够的条件下形成的，若建立社会矛盾化解机制能够发挥作用 源自管理资料 化解物管服务纠纷路径在何方 近几年，萧山规范化、封闭式住宅小区日益增多，在物管业蓬勃发展的同时，诉诸法律的物管服务纠纷越来越多。 8日，萧山法院发布了2017年至2017年物业纠纷的审判情况：2017年度收案237件结案198件；2017年度收案321件结案305件；2017年度收案562件结案445件；2017年度收案1092件结案1088件。 由此可见，萧山物管服务纠纷呈逐年爆发式增长态势，2017年更是呈倍数增长。寻找一个有效的纠纷化解途径，已成为一个不可回避的话题。 现状 ●物管纠纷井喷式增长 ●因欠费，调解、撤诉结案的占绝大多数 杭州主城区的其他法院物管纠纷案件年收案基本在100—200件之间，其中收案较多的江干法院，2017年也仅为522件。相关人士分析出现上述特点的主要原因之一是萧山商品房销售面积从2000年的51万平方米到2017年的114万平方米，增幅巨大。 而到法院起诉的众多物管纠纷中，以物管服务企业起诉欠费业主即物管服务合同纠纷案件为主。自2017年至2017年，萧山法院受理的涉及物管服务纠纷的案由包括物管服务合同纠纷、财产损害赔偿纠纷、房屋租赁及买卖合同纠纷、生命健康及身体权纠纷、不当得利纠纷、物权保护纠纷、占有物返还纠纷及违反安全保障义务责任纠纷等近十种。其中，物管服务合同纠纷案件占绝大多数。2017年收案中有230件是物管服务合同纠纷，占比%；2017年收案中有261件，占比%；2017年收案中有441件，占比%；2017年收案中有1086件，占比%。 同一物管服务企业同时段起诉的批案（系列案）较多，也且呈逐年大幅增加趋势。2017年所收237件中10件以上系列案有六批次共110件，50件以上一批次共52件，共计162件；2017年所收321件中有10件以上系列案五批次共87件，50件以上二批次共133件，共计220件；2017年所收562件中有10件以上系列案十八批次共373件，50件以上一批次共50件，共计423件；2017年所收1092件中有10件以上系列案十三批次共194件，50件以上三批次共340件，共计534件。 虽然有关物管的纠纷案件多，但以调解、撤诉方式结案的占大部分，比率超70%，远高于同期民商事案件调撤率，而判决结案案件中，业主绝对胜诉比例较低。2017年结案中以调解、撤诉方式结案的有156件，占比%；2017年结案中有243件，占比%；2017年结案中有340件，占比%；2017年结案中有797件，占比%。（见图二） 针对判决结案案件，萧山法院2017—2017年的所结2036件案件中，业主绝对胜诉不到5件，而胜诉案件大多数是因为原告主张已超诉讼时效。 庭审中，作为被告方，业主的抗辩理由中以物管服务不到位居多。具体抗辩理由主要有以下几种：1.合同签订未经业主同意而无效；2.物管企业未按合同约定向全体业主公布物管费收支等财务状况；3.保洁、安保、车辆停放管理等服务不到位，未达到合同约定标准；4.房屋出现漏水等问题，物管企业维修不及时或放任不管；5.违章建筑问题上物管企业不作为或放任不管；6.存在房屋质量等开发商历史遗留问题。 另外，物管纠纷案件审理有以下几个特点：1.拒交物管费的业主大都基于某一具体问题（或因停车、装修及财物被盗等问题）而与物管企业发生争执，物管企业在协商不下情况下只能提起诉讼，而诉讼又极大加深矛盾；2.庭审过程中双方抵触情绪较大，许多业主并不在意物管费支出的数额，仅希望表现其“出气”的心理，造成轻易不肯让步，增加调解难度；3.开始适用小额诉讼程序审理多数小额物管费纠纷案件时，因该程序一审终审，再审启动较为困难，导致因该类案件引发信访纠纷增多；4.部分物管纠纷因业主维权产生,其逻辑是在业主的维权与物管企业的服务质量下降与报复中恶性循环,双方都面临更大的利益损失,并急于从中脱身,但仅凭自身力量无法摆脱，导致各方最后的选择就是重复既有选择——报复或反报复。 原因 ●引发纠纷原因众多 ●业主欠费只为向物管发泄不满 萧山的物管纠纷主要是服务合同类的纠纷。区法院对近年来受理的案件进行分析后认为，主要有以下几方面的原因： 1.物管销售和服务相互牵连运营体制的盛行，从根源上直接引发物管服务纠纷 物管服务纠纷中有相当一部分是由开发商遗留问题所引发，诸如开发商在售房期间进行盲目承诺，甚至欺骗性宣传，如物管费入住后打折