商业项目地产多元化融资.doc

商业项目地产多元化融资 商业项目地产多元化融资提要：REITs是收购、发展、拥有及运作能产生收入之物业的基金，运作如一般单位信托基金，通过发行受益凭证的方式募集资金 源自物管学堂 商业项目地产多元化融资 一、传统房地产开发融资流程 分期投资银行贷款→土地的取得→施工建设←银行贷款/建筑公司融资/预售所得款 1、房地产开发项目的主要资金构成： （1）自有资金； （2）银行贷款； （3）楼盘销售回款。 传统融资方式下三种资金约各占总房地产资金总额的1/3。 2、劣势： （1）较多依赖银行贷款 （2）较多为短期大额贷款 （3）极易受到经济大环境变化和政策调整的影响 二、多元化融资方式 1、房地产投资信托基金（REITs） （1）REITs的定义： REITs是收购、发展、拥有及运作能产生收入之物业的基金，运作如一般单位信托基金，通过发行受益凭证的方式募集资金，进行投资，投资期较长，风险和收益率都不高，赎回有严格限制。 （2）REITs的种类 ①股本房地产基金： 投资形式：直接投资房地产市场。 主要收入：租金。 ②按揭房地产基金： 投资形式：向发展商提供建筑资本或为物业项目提供按揭。 主要收入：利息。 ③混合房地产基金： 上述两种基金的混合物。 ④私人地产基金： 非上市或场外交易的REITs。 2、私募基金 （1）私募基金的定义： 国际投资机构参股本地房地产企业，参与房地产投资开发的决策、经营和管理，企业本身是拥有优秀管理层的世界级房地产发展企业，企业须持有大量资金，可直接操作大型房地产项目。 （2）私募基金的优势和劣势 优势 劣势 对于 发展商 更佳的基金 投资商的实力使得风险相应减低 相比较公开招募成本更低 选择优先股需要付较高的利息 净资产值的折扣比公开招募更多 对于 投资商 通过本地知名开发商进入上海市场 参与较少，相应的风险也较小 不能直接控制开发过程 3、InitialPublicopening （1）IPo的定义： 意指允许公众人士第一次持有公司的股票。 （2）IPo的优势和劣势： 优势 劣势 对于 发展商 多样化得融资渠道 先进的公司管理 IPo有严格的要求和限制 信息公开 处于公众直接监督中 潜在成本昂贵 对于 投资商 更快进入高速发展中的中国地产市场 相对持有固定资产，有更好的流通性 易受股市动荡的影响 源自物管学堂 Measures for the routine management of moral education in Middle SchoolsMethod of conventional management of moral education in middle schoolFirst, the guiding ideology:School moral education is an organic whole of the whole education work, always adhere to the school adhere to the moral education, education for this product, and actively promote the quality education, the school building efficient curriculum system of moral education, moral education, improve the sense of attraction and appeal, enhance the moral education work for through and timeliness. Teach everyone, service education and management education, and school moral education work must be with family education and community education closely together, to form a concerted pattern, an