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商场、商铺租户租赁资格评估 商场、商铺租户租赁资格评估提要：除超市和医疗配套外，只有总分达到70分的商户才有资格租用商铺，其中：国际知名品牌租赁条件单项不低于48分 房地产E网 商场、商铺租户租赁资格评估 一、商场/商铺租户租赁资格评估表（附后） 二、工作指引 1、本表适用于商场及商铺租户在承租、续约时的评估； 2、满分标准分为100分； 3、除超市和医疗配套外，只有总分达到70分的商户才有资格租用商铺，其中：国际知名品牌租赁条件单项不低于48分，国内知名品牌不低于54分，无品牌者不低于60分。在两家以上商户综合素质对比时，综合得分高者得。过往有严重拖租欠租纪录和严重违章违法经营情况者，即否决了该商户的租赁资格； 4、超市和医疗配套通常为社区必备，回报率一般达不到公司回报率，该表将用于两家以上对比之用，分高者得； 5、租赁条件的实得分按以下公式和步骤计算。 （1）公司要求的净回报率： 该铺月租单价×（要求总租期-免租期）÷总租期月数×12个月÷投资成本 （2）计算租户租赁条件的实体净回报率 净回报率=首年月租单价×（总租期月数－免租期）÷总租期月数×12个月÷实际投资成本 （3）增减比率=（租户实付净回报率－公司要求净回报率）÷公司要求净回报率 （4）注释： a、投资成本：地区公司财务部将提供各商业项目的平均投资成本，并按“成本分摊系数”把平均成本分摊至不同的楼层，从而得出各项目不同楼层的投资成本。 b、实际投资成本：若租户要求提高或降低装修标准或设备数量、质量，则应在上述投资成本基础上加减提高或降低的部分，从而得出实际投资成本。 （5）举例： ①公司要求：定价100元/㎡·月，3个月免租期，3年租约，提供装修且成本为4300元/㎡； 租户可付：120元/㎡·月，6个月免租期，3年合约，免装修交付。 ②评估步骤： a、测算免装修后成本： 假设该案例为3500元/㎡ b、计算公司要求净回报率： 100元/㎡·月×（36个月－3个月）÷36个月=元/㎡·月→实际单月租金元/㎡·月×12个月÷4300元/㎡=% c、计算商户实付净回报率 120元/㎡·月×（36个月－6个月）÷36个月=100元/㎡·月→实际单月租金100元/㎡·月×12个月÷3500元/㎡=% d、租户实付的净回报率明显高于公司要求的回报率，则计算增减比例： （%－%）÷%=% e、租户在“租赁条件”项目上的实得分： （1＋%）×60分=分 6、因每个商业项目的旗舰店的价值体现在对项目知名度的提升，增加人流及提升其他商铺的租值，故可以不按此评价法进行评估专案报批。 7、经营行为纪录有： （1）曾向本公司租用物业的租户可查以往交租记录和租户档案。 （2）未向本公司租用物业的租户可从报章及行业了解。 （3）如没发现不良纪录即得8分。 附件： 评估项目 标准分 实得分 备注 租赁 条件 公司实得净租金回报率 步骤① 公司要求的租赁条件（含租价，免租期，设备、装修标准）等于标准分 步骤② （租户可付条件计得净租金回报率增加/减少比率+1）×60分=实得分 60分 详细步骤见工作指引第五条 品质 条件 品牌 国际知名品牌 20 三项只取一项 国内知名品牌 10 无品牌 0 经营行为 无欠租 拖租行为记录 严重 立即否决租赁资格 三项只取一项 偶然且只拖不欠 4 无 8 无违规违章 违法经营 严重 立即否决租赁资格 三项只取一项 经劝喻立即改正 4 无 8 形象档次 专门统一VI 4 三项只取一项 整齐观感好 2 凌乱、无心思 0 总得分 —— —— 100 —— 评定人：审核人： 房地产E网 Measures for the routine management of moral education in Middle SchoolsMethod of conventional management of moral education in middle schoolFirst, the guiding ideology:School moral education is an organic whole of the whole education work, always adhere to the school adhere to the moral education, education for this product, and actively prom