2、第二章 消费支出规划(新).pptVIP

租房购房比较 购房？租房？ 购房租房决策 A.人才流动机制； B.成本收益分析（年成本法、净现值法）； C.购房需巨额首付款； D.机会成本； E.房地产的流动性； F. 房地产增值潜力。  地产价值 1、公共设施：市场、学校、公园、停车场、医院、保健 2、临路情况：环境交通系统、与市中心区交通方便程度，交通瓶颈区 3、土地区分使用：土地利用秩序是否符合分区规定、市容 4、环境：卫生、景观维护、居民水平 5、土地使用程度：土地使用强度、配合公共建设程度、土地开发程度 6、社区服务：人行道及骑墙打通情况、煤气、给水、垃圾处理、商店、消防 7、地区性不动产销售情况：旧房接受力、新房销售率、空房率 8、交通：公共交通工具、运输条件、交通建设计划 9、音乐文化：体育场、电影院、剧院、艺术院、博物馆、图书馆 10、其他：综合性的环境吸引力和排斥力。 案例：购买中天金海岸的思考 位于福州乌龙江与闽江之间，两边是金山大桥、桔园洲大桥、尤溪洲大桥、浦上大桥；交通非常便利，这里虽然是郊区，但是开车过尤溪洲大桥立即就到万象与宝龙两个超级商场，到市中心只要10分钟的车程，兼顾郊区清新的空气（环境指数一级），同时又具备享受市中心繁荣的条件。此外小区建有金山公交首末站、未来福州轻轨也计划路过小区附近。交通便利。 小区背面是福州三环路与乌龙江湿地公园，前面是美丽的流花溪与沿着溪流而建的金山公园。金山公园里的树木是过去几十年这里的花民种植下来的自然树木，沿着2公里的公园散步真是一种享受，感受到大自然的美丽。环境优美。 ?小区建有国际双语幼儿园，物业管理好，业主素质高。周边是公园道一号、泰和红树林高档小区。大门出来就有教育学院附小与福州一类中学福四中分校，周边有福建省最好的中学福一中与福州三中金山分校。大型超市永辉超市也将建在小区旁边，一个五星级酒店也将在附近落成，浦上路一个投资10亿元的大型医院也在规划中间。离小区1.5公里是金山体育场。周边配套将越来越齐全。 1.首期部分 （1）2万元的终值：n＝5，PV＝20000，I＝10%， 计算得FV1＝32210.20 （2） 每年存40000的终值：n＝5， PV＝0， PMT＝40000， I＝（10%－3%）/(1+3%)=6.80%，P/Y=1，C/Y=1， 计算得FV＝229113.34 FV2＝ 229113.34 ×（1+3%)4＝257869.08 （3）首期部分＝ 32210.20＋ 257869.08＝290079.28元 2.贷款部分 第6年可储蓄的资金：PMT＝40000×（1+3%)5＝46370.96 每年存46370.96的现值：n＝20，PMT＝46370.96 ， I＝6%， P/Y=1，C/Y=1， 计算得PV＝531871.26 3.可负担房屋总价＝ 290079.28 ＋ 531871.26＝821950.54元 个人住房公积金贷款与商业贷款的比较 取消福利分房后，教师1：1配，无房的助教有的单位以1：3.6配。有合理避税的功能。公积金贷款的利率比商业贷款低。 例：夫妻每月公积金各1000元，申贷15年，房屋总价75万，信用AAA级，可以贷52万。假设贷40万，月均还款2968.78元，本息合计534380.4元（等额本息），商业贷款40万15年，月均还款3228.14元，还款总额581065.94元，支付利息181065.94元，比公积金高出4万多元。(2007年数据） 等额本息与等额本金还款的比较 贷款20年，贷款40万 1、等额本息还款法： 还款总额：650112.45元 支付利息：250112.45元 月均还款：2708.8元 2、等额本金还款法： 还款总额：613285元 支付利息：213285元 第1月支付：3436.67元；第12月支付：3355.54元；第24月支付：3267.04元；第48月支付：3090.04元；第100月支付：2706.54元；240月支付：1674.04元。 总结：等额本金比等额本息节省利息支出，但是开始还款压力大。要等到100个月以后才降低到等额本息月均还款水平。 等额本息还款法比较图 贷款期限比较图（贷款40万）。 20年 15年 10年 还