商业地产项目开发进展工作要点1002.pptVIP

商业地产 项目发展工作要点 发展工作，集中了资金计划、发展战略、经营模式、以及规划招商成本营销的定位等企业核心思想。  在房地产行业里，发展业务都是所有企业最为重视的核心基础业务。  商业地产，因其项目盈利模式和运营模式的独特性和模式化，从而对项目选址、规划和拿地模式，有其特有的专业要求和运作模式。 工作要点 商业地产项目发展 一、项目选址基本要点 二、研究决策基本方法 三、项目拿地操作流程 四、怎样做好发展工作 工作要点 商业地产项目发展 项目选址基本要点 研究决策基本方法 项目拿地操作流程 怎样做好发展工作 1、只选择适合做商业的项目 商业地产的经营模式是以形成持有物业为目的，所以只选择可以做商业广场的项目。 2、主要在100个目标城市中发展 商业地产应该首选在大城市和经济发达地区发展。根据城市市辖区经济规模、人口、社零总额为主要指标，辅以职工工资、人均储蓄、生活用电指标加以修正，再加上一批战略性城市选择。 项目选址基本要点 研究决策基本方法 项目拿地操作流程 怎样做好发展工作 3、重点选址在核心大城市和城市核心地段 ——“地段决定论”在商业地产中尤为重要 。 ——大城市、城市核心地段是稀缺资源，必须及时迅速地占领。这样的项目价值远远大于小城市以及新区项目的价值。 ——要选址在商业中心、城市副中心以及即将成为城市中心的地段。 4、周边必须拥有足够的人口规模 ——常住人口 地块周边半径3km常住人口30万以上，同时，最好半径5km常住人口50万以上。以上人口强调为“常住人口”，因为这些人群才是消费人群，游客、打工者、过路者都不是稳定的消费群。 “人多”是必要条件，房价、购买力等，不是主要条件！ ——对于城市副中心、新中心项目须非常谨慎，必须具备人口规模，周边必须成熟。例如，经过地块四至的公交车自然形成量至少10条线路以上。 5、交通条件 ——地块可视性、可达性强，交通汇集、便捷、通畅； ——周边无高架、隧道、绿隔、河道、挡墙、限行等阻碍商业活动的硬伤； 项目选址基本要点 研究决策基本方法 项目拿地操作流程 怎样做好发展工作 6、地块尺度 ——商业综合体项目地块的标准尺度约为（300～400）×（160～180）米。 ——地块必须有足够的沿主街道展示面（300米以上）；最好有两边沿主路；用地形状完整，尺度方正、比例恰当。 ——尺度一般都超过城市控制性详规切分地块的习惯，往往需要进行规划沟通，取消把地快分割太小的次级道路。 基于商业综合体的尺度，商业地产项目一般最小100亩，120亩以上的地块才够做酒店；完整的城市综合体， 200亩左右是较好的选择。 项目选址基本要点 研究决策基本方法 项目拿地操作流程 怎样做好发展工作 7、用地性质 城市综合体的功能内容包括商业、酒店、住宅、办公、公寓等，用地性质有商业用地、商服用地，也有综合用地、住宅用地等，应争取最长的使用年限。 随着各地对商用办公物业分割销售、使用的限制，须尽量避免配设40年产权的soho产品，要尽量争取配设70年产权的住宅产品。 项目选址基本要点 研究决策基本方法 项目拿地操作流程 怎样做好发展工作 8、规划条件 （1）商业地产的核心条件性指标：覆盖率（建筑密度），是商业地产最重要的规划指标，商业部分至少60％，最好70％；多地块大规模综合体项目（例如总用地面积达200亩）平均覆盖率也应50％以上。 （2）商业地产的核心条件性指标：绿地率，也是商业地产重要的规划指标，商业部分最好不超过5％，最多不能超过10％，最好不作要求；多地块大规模综合体项目（例如总用地面积达200亩）平均绿化率也应20以下。 （3）核心指标：容积率，此项指标须结合规划总图、地价与容积率关系等综合确定。有些情况下（如房价低和纯商业地块）此项指标重要性弱于覆盖率。通常建议北方和低房价地区2.5～4，南方和高房价地区3～5或以上。 ? 项目选址基本要点 研究决策基本方法 项目拿地操作流程 怎样做好发展工作 ? 小结： 能做商业地产、人口规模足够、规划条件适合，是项目选址的基本要点。 项目选址基本要点 研究决策基本方法 项目拿地操作流程 怎样做好发展工作 研究决策的过程就是综合技术和经济分析方法的过程。 1、“发展问题50问” 立项后即开展发展部编制的“发展问题50问”，落实商业地产关注的涵盖政策、市场、规划、成本、经营等各方面的调查工作，为决策提供依据。 项目选址基本要点 研究决策基本方法 项目拿地操作流程 怎样做好发展工作