北京城市建设中房屋拆迁的赔偿与管理研究_二_张治超.pdfVIP

房屋征收 CHINA REAL ESTATE 北京城市建设中房屋拆迁的 赔偿与管理研究（二） 张治超 1 （1.北京华天通房地产评估有限公司，北京 100037） 摘要：本文从政治、经济、社会、法律、行政管制等方面探讨了拆迁中房地产权利消失的本意与性 质，简要分析了被拆迁房屋的权利类型及利益实现特点，进行了如下创新：提出拆迁造成房地权利 消失的概念，分析房地产权利消失经济学原理；提出房屋拆迁应当遵守的基本原则，这是拆迁管理 的起点；指出拆迁补偿的实质是房地产权利消失的赔偿；分析了房地产权利价值的成因，指出房地 产的物质属性与房地产权利的实质物属性；提出房地产权利消失经济学假说，拆迁中房地产权利消 失经济学要素可以区分为人、物、环境、资产价值与生产价值五个方面；分析“拆迁”与“拆除” 概念的异同与含义，指出应该以“拆除房屋”代替“拆迁房屋”。 关键词：房地产市场，房地产权利消失，房屋拆迁，赔偿或补偿 中图分类号：F293.3 文献标识码：B 文章编号：1001-9138-(2013)01-0073-80 收稿日期：2012-11-25 2 北京市拆迁补偿政策概况 主要是直管公房、单位产权房以及少量的城市 北京市拆迁补偿政策大致经历了六个阶 私房，拆迁只补偿房屋重置价。1991-1996 年 段：1978 年以前改革开放阶段；1980-1990 年 的房地产发展阶段，土地制度、住房制度都进 改革开放初期阶段；1991-1996 年房地产开发 行了改革，城市居民的补偿意识抬头，并开始 兴起阶段；1997-2001 年走向拆迁规范阶段； 利用法律维护自己的权利，当时发生的东城老 2001-2009年市场形成阶段；2009年6月份起， 太状告政府房管局要求拆迁城市私房给予地价 进入拆迁补偿改革市场化新阶段。 补助，就发生在 1996 年前后，此阶段北京市出 初期的房屋拆迁大多为公益拆迁或免费拆 台了新的房屋估价办法，调整了房屋重置价补 迁。那时，由于没有改革住房制度，房屋由政 偿标准，被拆迁房屋补偿价格可以达到单位建 府统一调剂分配。1980-1990 年，房屋制度没 筑面积 500 元左右。1997-2002 年北京市的拆 有改革，拆迁房屋产生的主要是搬迁安置费用， 迁补偿开始实行补助系数的安置房面积扩大法， 73 房屋征收 CHINA REAL ESTATE 表1：北京市住宅房屋拆迁基准地价和基准房价表 单位：元/平方米 土地级别 基准地价 基准房价 一级 5300～6000 1000 二级 4400～5400 1000 三级 3500～4500 1000 四级 2400～3600 800