保利地产的偿债能力及财务风险分析.docVIP

保利地产的偿债能力及财务风险分析 1、背景 1.1公司简介 保利房地产（集团）股份有限公司广州成立于1992年，控股的大型国有房地产企业，也是中国保利集团房地产业务的主要运作平台，国家一级房地产开发资质企业2006年7月，公司股票在上海2009年获评房地产上市公司综合价值第一名，2012年12月中旬，保利地产董事长宋广菊发布消息称，保利地产销售额已突破千亿。保利地产成为中国第二家年销售额过千亿的房企。保利地产2006年登陆A股以后，从最初的市值30亿元和销售额100亿，发展至今成为市值与销售额均近千亿的公司，年复合增长率超过60%。公司的主营业务是房地产开发、销售、租赁及其物业管理。2005年达到85%，财务策略较为激进。在08年以前地产大牛市的背景下，公司准确地判断了房地产行业的高速发展，高资产负债率不仅没有成为公司的负担，反而成为享受行业高景气带来的高收益的重要策略，使得公司在短短几年里从一个区域开发商一举成为行业龙头。 但是保利地产采取的这种高负债快速增长的发展战略在近几年经济背景下是否一直有效呢？这种战略对它的偿债能力和财务风险有没有影响呢？为了适应新的形势，近几年它的资产负债率是否有些调整呢？为此，我对保利地产近五年的数据进行了整理，具体分析了它的偿债能力和财务风险。 2、偿债能力分析 保利地产2007——2011年基本财务数据如下表所示：（数据来源：财务报表） 表一 保利地产与行业领军者——万科2007——2011年的偿债能力指标综合如下：（数据来源：凤凰财经；和讯网；自己根据财务报表数据计算得来） 表二 2.1短期偿债能力 （1）总体情况 保利地产2007年——2011年衡量短期偿债能力的财务指标如下表所示：（数据来源：自己根据财务报表数据计算得来） 表三 2007 2008 2009 2010 2011 流动比率 2.73 2.31 2.13 1.91 速动比率 0.67 0.74 0.53 0.36 现金流动负债比率 -0.39 -0.03 -0.32 -0.08 从上表可以看出，总体上，保利地产的流动比率比较高，一直保持在2.0左右，这说明保利地产的资产流动性还是比较好的。因此，从债权人的角度看，保利地产的短期偿债能力较好，而且这一指标远远高于房地产行业的平均水平（120%）；此外，保利地产的速动比率在0.5左右波动，低于标准比率（100%），说明保利地产的流动资产可以立即变现用于偿还流动负债的能力有待提高；最后，保利地产的现金流动负债比率近五年都是负值，究其原因是因为经营现金净流量为负，说明保利地产的现金流出量一直大于现金流入量，进而说明保利地产当期偿付短期负债的能力比较差。 综上，虽然保利地产的流动比率比较大，速动比率也不算低，但是现金流动负责比率却很低，且一直是负值，而从债务人的角度看，这一指标更真实、更准确地反应出了保利地产的短期偿债能力，即保利地产的短期偿债能力并不是很好。 （2）变动趋势 保利地产近几年反应其短期偿债能力的财务指标的变动趋势如下图所示： 图一 从上图可以看出，近五年，保利地产的流动比率先上升后下降，在08年达到最大值，而且2011年首次降到2以下，2011年之所以出现这种情况，主要是因为流动负债增长幅度大于流动资产的增长幅度，而从2011年的报表中看出，流动负债的增加主要是因为当年保利地产的短期借款大幅增加；此外，保利地产的速动比率波动不大，特别是前三年变化很小，近两年开始成下降趋势，2011年下降到0.5以下，速动比率波动很小，这与行业性质有关，对于房地产企业而言，存货往往占流动资产的绝大比例，流动资产的逐年波动也主要是因为存货的波动，其他流动资产变化幅度较小，由于行业经济环境的影响，房地产企业普遍存货增多，使得速动比率偏低，而2011年速动比率的降低主要也是由于短期借款大量增加使得流动负债增加；最后，保利地产的现金流动负债比率逐年波动，07-09年负值逐年减小，主要是因为房款回笼，而且大于土地支出增长速度，而到2010年负值有大幅增加，主要是由于当期房地产项目投入的增长，2010年，保利地产在全国房地产开发投资4.83万亿元，同比增长33.2%，创下历史新高，2011年负值又有所减少，原因还是因为房款回笼、地价支出减少。 （3）与主要竞争对手（万科）比较 保利地产和万科的财务指标比较如下：（数据来源：自己根据财务报表数据计算得来） 表四 2007 2008 2009 2010 2011 保利 保利 保利 保利 保利 流动比率 2.15 2.73 1.76 2.31 1.91 2.13 1.59 1.91 1.41 速动比率 0.66 0.67 0.43 0.74 0.59 0.53 0.56 0.36 0.37 现金流动负债比率 -