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安永地产项目选择程序 安永地产项目选择程序提要：取得使用权的方式不同，谈判重点和策略也不同：对于通过出让使用权的土地，其规划参数有政府的城市规划主管部门确定；项目谈判只能在不影响城市总体规划的范围内进行 安永地产项目选择程序 1.项目选择的内容 项目选择是对房地产开发项目就其开发价值进行筛选、谈判、论证和选定，是房地产开发投资成败的关键。项目选择可分为六个阶段?寻找投资项目→筛选投资项目→初步可行性研究→项目投资谈判→详细可行性研究→总体决策。 2.项目选择的程序 投资项目寻找，即“看地”或“选址”常用方法：在房地产管理部门寻找其准备推出的出让地块；在有关新闻媒体上刊登广告，寻找合作地块和转让地块；在有关咨询、中介机构寻找项目；直接寻找拥有土地使用权的单位。 投资项目精选，开发商组织其内部的房地产专家就该地块拟建筑物业的市场现状和前景，受欢迎的平面布置和设计及功能配置、成功的租售方法等进行研讨，也可通过专家系统用电脑初步判定出若干个具有初步可行性研究价值的项目。 初步可行性研究，在规划参数尚未获得政府批准的前提条件下，由专业职能部门按照项目所在地区和市场一般条件以及常规性规划指标和项目的特点，就其投资效果和可能出现的经济技术问题进行研究编制初步可行性研究报告。 项目谈判，在完成初步可行性研究后，对于若干认为有潜在开发价值的项目与土地提供方或合作方就相应的条件和价值等因素进行谈判，以便取得更利于自身的条件。 取得使用权的方式不同，谈判重点和策略也不同：对于通过出让使用权的土地，其规划参数有政府的城市规划主管部门确定；项目谈判只能在不影响城市总体规划的范围内进行，如调整用地性质、增加地块容积率、提高建筑高度、外形设计等；对于采取多家联合开发的项目，它是由一方提供土地，另一方或几方提供开发资金，合作开发房地产后各方按比例分配盈亏或房地产。开发商在与土地提供者就拟开发物业的性质、基地及房屋平面设计、外形、补偿费及盈亏分配等方面进行全面的谈判，余地较大；对于采用征地方式取得使用权的项目，其谈判重点集中在征地的各类补偿费和吸劳、养老及拆迁安置等费用上。 详细可行性研究，委托具有专业资格的专业研究或评估咨询机构来完成，其要求比较严格，如对研究人员的构成有一定要求、报告的制作有一定的格式等。专业研究或评估咨询机构对其所完成的报告承担相应的法律责任。正式的详细可行性研究报告也可由公司的专业部门来完成。 公司总体决策，专业机构或部门完成的可行性研究报告只立足于该项目，公司还必须从其总体的投资组合、资本结构及发展战略等方面来考虑是否投资该项目。一个房地产项目最终选定的决策权在公司，服从于公司的总体发展战略和投资方针。 附：申领建设用地规划许可证操作程序： 建设单位填报建设用地规划许可证申请表，并附送有关图纸文件 住宅、环保、消防、卫生、防疫、绿化、交通等管理部门意见 规划管理部门受理后法定工作日40天内核发建设用地规划许可证 申领建设工程规划许可程序： 需改变土地使用性质或征用划拨土地或有偿使用土地的建设工程 Measures for the routine management of moral education in Middle SchoolsMethod of conventional management of moral education in middle schoolFirst, the guiding ideology:School moral education is an organic whole of the whole education work, always adhere to the school adhere to the moral education, education for this product, and actively promote the quality education, the school building efficient curriculum system of moral education, moral education, improve the sense of attraction and appeal, enhance the moral education work for through and timeliness. Teach everyone, service education and management education, and school moral education work must b