对房地产市场宏观调控的理性思考.docVIP

对房地产市场宏观调控的理性思考 对房地产市场宏观调控的理性思考提要：房地产业作为国民经济的支柱产业，发挥着非常重要的作用，它直接影响的行业达到50多个。因此，政府出台相关政策对房地产市场进行宏观调控 自 对房地产市场宏观调控的理性思考 ［摘要］近几年一直处在宏观调控中的房地产市场，其价格仍然是“涨声一片”，自然引来了对房地产市场宏观调控更多的质疑。其实，房价不断上涨，除了房地产业和房地产市场自身的原因外，更为重要的原因是我国经济、政治、社会以及国际上许多方面因素的共同作用。正确认识当前房地产市场形势及其宏观调控，才有利于我国房地产市场健康发展。 自2017年以来，国家为了稳定房价，促进房地产市场健康发展，发布了一系列宏观调控政策。特别是2017年国八条的出台，把调控上升到政治高度。2017年国六条出台，加大了调控力度。2017年调控更有针对性和操作性，主要措施包括加大廉租房的建设步伐和力度（国务院“24号文件”）、严格土地“招拍挂”制度（国土资源部“39号令”）和提高第二套房贷款的首付比例和利率（央行和银监会的“359号文件”）等。然而房价是边调控边涨价，2017年一季度全国70个大中城市房屋销售价格上涨%，4月份上涨%。处于调控之中的房价如此疯狂的表现，不免使人对政府的宏观调控颇多质疑。那么，应当如何正确认识当前房地产市场的发展形势和现状呢？ 一、当前房地产市场宏观调控认识上的几大误区 房地产市场宏观调控，是国家从经济运行的全局出发，按预定目标综合运用行政手段、法律手段和税收、信贷、利率等经济手段，对市场经济的运行在总量和结构上进行的调节。调控的关键首先在于消除认识上的误区。 1、房地产市场宏观调控就是降低房价 房地产业作为国民经济的支柱产业，发挥着非常重要的作用，它直接影响的行业达到50多个。因此，政府出台相关政策对房地产市场进行宏观调控，目的是让房价过快增长的幅度降下来，维持房地产业持续健康发展，而并非让房价下降。房价是多种因素形成的博弈过程，并不是某一因素就能决定的。对市场的分析首先来自于是否有稳定增长的宏观预期。过去连续数年中国超过10%的GDP增长和连续四年超过11%的城镇居民收入增长，是房价稳定增长的基础。如果中国的宏观经济发生了全面逆转的变化，那么就不是房价涨不涨的问题，而是就业、GDP与工资收入涨不涨的问题了。那么也就不仅是房价的拐点，而是整体经济的拐点。 2、居者有其屋就是家家都买得起住房 随着宏观调控政策的出台，越来越多的人加入了有关房地产市场和城镇居民住房问题的讨论。希望政府设法降低房价，让大家都“买”得起住房。这种想法脱离了我国的现实。在整个国民经济的发展过程中，由于市场机制造成的社会收入分配差距，必然有一个相对贫困阶层存在，这是不以人的意志为转移的规律。这也就决定了我国城市特别是大中城市人口当中，必定有一部分低收入家庭不能拥有自己的住房，只能依靠租房解决居住问题。发达国家目前的情况已经证明了一部分人不能拥有住房的必然性。 3、高房价等于房地产泡沫 房价持续高涨，房地产泡沫论成为时下流行语。笔者认为，判断房地产是否出现泡沫，关键是看是否存在真实需求。首先，从潜在需求看，我国现有城镇居民约亿人，到实现“全面小康”的2020年，城市化水平将达到55-60%，城镇居民将增长到亿至亿人。在此期间约有亿左右的新增人口需要解决住房问题。另一方面，原有城市人口同样存在改善住房条件的需要。目前我国城镇居民人均住房面积为27平方米，到2020年可能达到35平方米，有巨大的潜在需求量。其次，从有效需求看，如果有20%的城镇家庭有改善住房的要求，且每户只想增加20平方米，那么中国20%的城镇家庭是2700万户，需求总量是亿平方米，这个需求是客观存在的。另外还有农村进城经商务工人员的住房需求，每年几百万对结婚生子需要住房的人群，因城市房屋拆迁产生的大量被动需求等。在这些真实需求支撑的前提下，不能判断房地产已经是“泡沫经济”。 二、房价涨幅过快的原因分析 房地产市场宏观调控，归根到底是调控房价的过快上涨，只有认识到房价上涨的原因，才能理解调控政策的目的。 1、世界性的货币贬值是造成房价普涨的重要原因 近四年来，在国际市场上，石油、铝、铜、铁矿石、煤炭、橡胶等大宗商品同时开始上涨，而且涨幅惊人。特别是石油价格一路攀升，由2017年度平均29美元1桶上升到2017年140美元1桶，且还有上涨趋势。铁矿石进口价格在2017年上涨70%的基础上，2017年又上涨了19%，2017年上涨了%，而2017年2月，宝钢集团同意巴西淡水河谷公司把铁矿石价格上调65%至71%；在东京工业品交易所，天然橡胶的期货价格3