土地整备市场化运作模式的可行性分析.PDF

地政研究Policy ResearchPolicy Research 统一征转时没有及时给予农民补偿款，留下许多 征转手续不全的原农村集体用地。这些未征未转 地实际被原农村集体经济组织及其继受单位使 用，属于政府用不了、村民用不好的历史遗留问 题土地。 深圳特有的城市发展历程导致其城中村、 旧 屋 村 的 比 例 大 大 超 越 其 他 城 市。根 据 深 圳 市 住 建 局 发 布 的《 深 圳 市 住 房 保 障 发 展 规 划 （2016-2020）》， 截 至 2013 年， 深 圳 市 商 品住宅约 128 万套，城中村、旧屋村等住宅约 650 万套，其中城中村等地的住宅大多数建在 历史遗留问题土地上，历史遗留违法建筑占到 了 47.57%。 目前深圳市总债务率在全国省级政府（含计 划单列市）中最低。截至 2015 年 4 月，深圳市 地方政府性债务余额为 187 亿元，仅占 2014 年深 圳市 GDP（1.6 万亿元）的 1.2%。相比国内其他 一线城市，如 2015 年末广州市的地方债总额约 3000 亿元，同期上海地方债总额约 6000 亿元， 定的补偿方案推动困难较大，企业参与的积极 北京地方债总额约 7000 亿元，深圳市的总债务水 性也不高，政府购买模式限定在有限的区域。 平最低。由于财政压力相对较小，所以政府引入 而且，企业在土地整备项目前期垫付资金量较 社会资本的需求并不迫切。 大，政府必须为中标企业设定合理的利润空间 才能使该模式具有可行性。考虑到对于国有已 土地整备市场化运作模式的可行性分析 出让土地上产权清晰的合法建筑的补偿标准较 为合理，因此政府购买模式在完全产权建筑所 深圳市土地整备尚处于尝试阶段，如何有效 在的地块较为可行。 发挥土地整备市场化运作优势，建立土地资源紧 一二级联动开发模式的可行性分析 约束条件下土地利用新模式，值得不断探讨。 当前一线城市的土地及劳动力成本与日俱增， 政府购买模式的可行性分析 大量产业迫于成本压力往外迁移，因此一二级联 政府购买模式适用情况：政府提供的成本加 动开发模式一般适用于特大 城 市 及 大 城 市 周 边 利润总额能涵盖企业实际付出的征拆补偿成本， 的 价 值 洼 地， 承 接 核 心 城 市 的 产 业 外 溢， 用 且在实际操作中需要政府与企业配合进行最初的 相对低廉的土地及劳动力成本吸引产业进驻。 产权摸底调查、征拆方案制定。这要求政府和参 一 二 级 联 动 开 发 选 址 区 域 需 要 有 较 好 的 产 业 与企业密切配合。以北京为例，大多数参与土地 发 展 条 件 及 发 展 预 期， 大 部 分 属 于 有 政 策 利 一级开发的企业为国企，与区镇级政府部门配合 好 的 新 建 产 业 园 或 是 面 临 产 业 转 型 的 老 工 业 完成征拆前期工作。 园 区。 在 运 作 过 程 中， 可 通 过 引 入 具 备 经 验 在目前存在大量历史遗留问题、且房屋征收 与实力的开发商作为园区的整体开发运营商， 补偿政策标准与实际脱离的情况下，深圳市制 提 升 土 地 价 值。 开 发 商 不 仅 需 要 完 成 开 发 建 -26-