市场化手段破解物业管理难题的讨论.doc

市场化手段破解物业管理难题的讨论 市场化手段破解物业管理难题的讨论提要：如果物业公司要收支平衡，物业费需要收多少钱？天鸿宝地物业公司测算，价格至少要涨到1元钱/平方米，但政府指导价没有调整 更多精品：总结 市场化手段破解物业管理难题的讨论 物业费和几乎每个百姓的生活都有密切的关系，然而物业费本身却处在一个困局中。一边是小区业主反对物业费上调，一边是物业公司因人力等成本增加而亏损。一边是业主欠缴物业费，一边是物业公司降低服务标准，导致更多的业主拒缴物业费。围绕着“物业费”似乎形成了一个死结。 “管家”与“主人”的这些矛盾该如何解决？北京已开始试水破解这一困局。拟建立物业费市场化的弹性定价机制，并在大兴区试点房屋买卖须先缴清物业费。并计划在将来《北京市物业管理条例》的立法中设置专门条款，解决物业费调价难、业主欠费等突出问题。 行业之殇 小区保安老龄化服务倒退 十年前，北京普通物业公司招一个保安只要600到800元，而且招的都是小伙子，现在一个月2000多元包吃包住，也招不到年轻人。业主吐槽物业服务越来越差，物业也有苦衷：成本压力大服务难提高。 家住回龙观的吴先生最近几年对物业的服务越来越不满意，“服务差了，比如以前的保安都是小伙子，可现在都是老头儿，甭说保护业主了，来个小偷也追不上啊。” 物业公司对此也是一肚子苦水。天鸿宝地物业公司负责回龙观经适房的物业服务，一共400万平米，有30多个小区3万多户业主。副总经理陈晓丽说，除了公共部位和共有设施的保险，物业收取的物业费每平方米6毛钱左右。这个物业费标准已经八九年没有调整过了。目前的保安平均年龄都在50多岁，但这也是没有办法的事，因为一直在亏损。 物业公司人工成本，很多都是压着北京市最低工资标准，逐年上调，但物业费却一直没调过。陈晓丽说，他们目前只能是苦苦支撑，每年亏损都在50%左右。 如果物业公司要收支平衡，物业费需要收多少钱？天鸿宝地物业公司测算，价格至少要涨到1元钱/平方米，但政府指导价没有调整，擅自涨价是不可能的。他们也曾经想过撤出，但因为是国企，管理的又是经适房小区，不能说撤就撤。 亏空的物业费，企业只能自己背，办法无非就是降低物业服务品质，减人。陈晓丽介绍，比如以前一个小区20个保安，现在减到10个。面对业主们的意见，物业公司直言，现有的收费标准，只能提供这样的服务。能保证小区的正常运行就行。 但物业费还是很难调。陈晓丽表示，一方面是政府指导价的限制，另一方面，大部分业主并不接受。 “我们管的有几个小区成立了业委会，但业委会成立的第一件事，就是要降低物业费，哪怕减少一分钱也行，这也是业委会的业绩。”陈晓丽说。 十年未调的经适房物业费 业内权威人士坦言，缺乏合理的调价机制，物业服务收费水平偏离市场成本，物业费上调困难，企业亏损，行业发展艰难已经成为北京市当前物业发展的突出问题。 目前，北京的商品房物业费实行的是市场定价，经适房则有政府指导价。2000年，北京市公布经适房物业费基准价为—元/建筑平米，2017年上调至元。 另一方面，近年来，人工、材料、能源等刚性成本却在连年上涨，如北京市最低工资标准由2000年的412元上涨至2017年的1560元，几乎翻了两番。2000年一个保洁人员的工资只有500元，如今却达到2500元左右。 但在成本不断上涨的压力下，北京经适房的物业费基准价却10年没有调整，仍然沿用2017年元的标准。而商品房则由于缺乏合理的物业费调价机制，业主大会成立困难、业主对物业费上调存在排斥心理等多种原因，也出现了物业费多年未涨的局面，物业企业普遍面临亏损情况，尤其是普通住宅和老旧小区更为严重。 区县试点 小区服务决定物业收费标准 目前，北京市住建委正指导区县建委、房管局根据本辖区实际情况制定物业服务指导价并定期发布，目前已有海淀、大兴、顺义等多个区县在开展试点。 大兴是试点区县之一，据区住建委副主任张斌说，2017年谈绪祥区长刚上任就来区住建委调研，“他布置了两个活儿，其中一个就是物业。他认为物业和老百姓生活密切相关，又是矛盾的集中点，要深入调研，对一些问题逐一破解。” 为此，张斌和同事们开展了半年多的调研，发现对于业主来说，物业服务内容、标准不透明是最大的问题；对于物业公司，物业费收缴难度大、难调价是主要困难。 大部分业主觉得，物业就是能看到的那几样服务，清运垃圾、保洁、保安、化粪池清掏等。大兴调研组对这几项必备服务做了测评，公布了大兴区住宅物业服务标准及参考价格。 在这份标准中，基本物业服务被划分为3个级别，最低一级的包括保洁、垃圾清运、雨污管线疏