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广州健生房地产项目发展管理办法 广州健生房地产项目发展管理办法作者：佚名 时间：2017-11-29 浏览量： 地产项目投资具有资金密度大、风险高的特点。地产项目定案之前,须在详细的调查和研究的基础上,做好周密的可行性分析,逐级报请公司领导审定,积极慎重做好项目规划设计、施工建设、物业租售阶段的经营管理,力争减少风险,取得较好收益。 .1地产投资管理 地产项目投资决策分立项、论证、报批和签约四步骤进行。 A、地产发展项目的立项 ⑴地产部或公司其他人员接触土地项目后,指定地产部专人与土地介绍人联系,查询项目的情况,并做初步调查,对所得信息归纳整理归档。 ⑵对接触到的项目,根据初步调查及有关资料先做简要的经济测算,向部门经理汇报后,进行部门内部分析讨论,把有价值的项目报送公司总经理和主管地产的副总经理审批。 B、地产项目的投资论证 经公司总经理、主管地产副总经理审定后,地产部组织力量对有发展潜力的项目进行详细调查。调查内容如下: ⑴项目产权及有关法律文件《规划设计要点》、《国有土地出让金合同》、转让公司股权情况、地块有无抵押等有关资料)。 ⑵现场情况。 ⑶项目周边情况。 ⑷项目所在区域内的物业情况。 ⑸项目所在区域内我公司接触过或有了解的其他地块的可比资料。 ⑹合营/转让单位资讯实力报告及介绍人情况。 ⑺合营/转让单位的期望要求。 c、地产投资项目的报批 在上述调查的基础上,由地产部牵头,财务部、工程部联合撰写项目可行性报告,逐级报送公司主管地产副总、总经理审批。 D、地产投资项目的签约 项目一经总经理批准后,由公司总经理/主管地产副总经理出面与土地出让/转让方洽商合同有关事宜,同时委托公司法律顾问起草或修改土地出让/转让合同等有关法律文件,报主管地产副总、总经理审定后正式对外签约。 E、项目正式签约后应建立完整的项目档案。 F、由地产部牵头,财务部、工程部协助拟定详细的发展计划,进入项目发展阶段。 .2 征地管理 在做好项目投资决策的基础上,地产部指定专人负责办理项目的征地手续。征地程序如下: A、与地方洽商有关征地补偿及有关工作等事宜。 B、办理《建设用地规划许可证》和《建设用地通知书》。 c、申请《规 广州健生房地产项目发展管理办法作者：佚名 时间：2017-11-29 浏览量：划设计要点》。 D、办理拆迁有关手续。 E、向区和市国土局办理用地结案手续。 F、向市房地局办理土地估价,签定《土地出让合同》。 G、向市房地局办理《建设用地批准书》。 .3 项目实施前管理 项目实施前期阶段分为项目规划设计、项目报建两部分。 A、项目规划设计管理 规划设计是项目实施阶段的首要工作,建设工程技术是否先进,经济上是否合理,设计将起着决定性的作用,设计文件则是安排建设计划和组织施工的主要依据。 ⑴设计单位的选定,一般通过招标来确定。 ⑵项目规划设计的招标与评选: ①根据公司的发展计划,由地产部编写设计任务书及设计招标文件,报公司总经理和主管副总经理审批。 ②地产部拟定合适的设计公司参加设计方案的招投标。 ③召开设计方案的评审会,选中方案及设计单位,经公司总经理及主管副总经理审批。 ⑶项目规划设计方案的确定 ①地产部就入选方案征求各方面意见,指导设计公司修改方案,直至符合公司对该项目的发展设想,并通过政府有关部门的审批。 ②督促设计单位按发展计划完成扩初方案及施工图设计,直至获得政府规划部门及其它专业部门的批准。 ③地产部经理需全面了解项目特性、规划局批复的设计要点,分别在方案设计、扩初设计、施工图设计三个阶段,召集有关部门及专家对图纸进行详细会审,会审纪要报总经理和主管副总。 ④按照发展计划,对设计进行必要的修改,重大修改须经主管副总及总经理审批,所有修改通知单需由修改人、审核人联名签署。 ⑤上述方案设计、初步设计、施工图设计阶段的设计深度均应按建设部颁布的《建筑工程设计文件编制的深度规定》执行,并严格遵守国家有关设计规范及《广州市城市规划条例》与《广州市城市规划条例实施细则》等有关文件。 ⑷内外装修与设备选型 根据公司制定的项目发展计划,从使用功能及建筑美观的角度,参与内外装饰材料及有关设备的选择。 ①装修标准的制定。地产部编制的项目装修标准应报公司总经理及主管副总批准。 ②装修材料及设备配置的选用。在保证质量与装修效果的前提下,首先考虑选用国产与合资产品,不能满足要求时再选用进口产品,并做到货比三家,主要装饰材料的选用、变更必须报主管副总审定后方能生效。 ⑸样板房的设计、施工管理 通过样板房的设计、施工的管理,为今后大面积的项目开展,提供必要的保证,减少不必要的浪费,应遵循下列准则: ①地产部根据售楼的对象需求编制装修标准,报公司总经理及主管副总经理审批。 ②联系有实力的装修公司参