李陈︰旅游地产如何借力旅游、促进旅游.docVIP

李陈：旅游地产如何借力旅游、促进旅游 楚雄汇通房地产开发有限公司董事长 李陈 　　各位专家，各位嘉宾，下午好！今天来之前，我是想借助这个平台把我们彝人古镇做一个很好的推销，后来主办方在题目上做了规定，让我讲旅游地产如何借助 旅游做好营销，旅游地产如何促进当地旅游业的发展。这个题目出了以后，我觉得对我的思路影响比较大，我想既然来了，我还是针对主题谈谈谈我的一些见解，能够给我们同行一些启示。刚才听了王教授的讲解，他对旅游地产概念做了一个系统概括，我想今天来除了主讲嘉宾以外，更多的是地产商。我是这样认为的，旅游地产其实也是二十世纪30年代从美国的地中海沿岸以休闲度假的方式向全世界扩展，我们国家旅游地产最先发展是在海南，因为海南岛，从整个国家来看海南都堪称旅游景点，有很多旅游要 素，应该说开发的地产项目，有很多是对外销售。所以，我们业界都喜欢把他称作“休闲度假旅游地产”，我国的旅游地产主要兴起于上世纪90年代末，云南最早 的旅游地产，主要有阳光高尔夫别墅、春城高尔夫别墅、丽江束河古镇、丽江官房产权式酒店。 　　随着旅游地产的兴起，旅游地产的概念就兴起了，许多专家把商业步行街，高尔夫别墅，人文旅游小镇，统统界定为旅游地产，还有的专家从分类的方面界定为三类： 　　第一、旅游度假房地产包括宾馆、渡假村、产权式酒店，分时度假酒店。 　　第二、世界旅游商务地产，就是娱乐城特色商品步行街， 　　第三、旅游商住地产，就是我们开发的彝人古镇，高尔夫度假区等。专家的分类我认为宽了一些，今天来我想听听以地产为主的，了解一些旅游和地产结合的东西。 　　我是这样理解旅游地产项目的。怎么界定呢？我是这样界定的：具备一定旅游要素，并且具有相当旅游价值的房地产开发项目，这更直观一些， 更适合我们论坛的范围。你开发的房地产项目本身是满足两大要素：居住要素、旅游要素。居住要素，因为商品房的开发，就必须要满足在规划设计的时候就要满足 居住要素，除了幼儿园，农贸市场、物管中心、会所等等。第二，要满足旅游要素。如果没有吃、住、行、游、购、娱等旅游要素，就不是旅游地产。 　　旅游地产开发的最终产品我是这样认为的，就是商品房，居住包括步行街的商铺，可以销售的房产和旅游资源，就是我们开发出的旅游资源按场景分类有：高尔夫别墅项目、特色旅游商业步行街（就是加了特色）、产权式酒店、分时度假酒店、人文小镇。 　　典型案例，目前我们国家主要有深圳华侨城，北京有欢乐谷，这两个地产项目，典型在那里呢？他是把主题公园和地产结合起来，我们云南的滇高别墅项目，丽江的束河古镇，楚雄的彝人古镇，以及即将面世的昆明老街正义坊，这就是直观一点的。 　　以上分类充分说明不同的旅游地产项目有不同的特点，在进行产品整体包装营销时要根据产品本身的特点进行整体策划，分步实施，不能千篇一 律，但总体思路应该是明确的，在宣传包装的时候，要突出他与普通地产不同的旅游要素。我们在做项目营销包装时其重点要突出旅游，当然每一个旅游地产项目的 旅游要素不同。我们简单举一个例子，北京的欢乐谷和深圳的华侨城，都是与主题公园结合的，但两个主题公园里边的要素又不同，在推广营销的时候就要不同，这 样才能吸引游客，这个是大的项目。营销推广是一个系统工程，不是三言两语能够有结果的。 　　就我们彝人古镇而言，两年前就已经形成整套的完整的营销思路，但在推广过程中我们还在不断的完善。下面我就借这个机会，简单介绍一下彝人古镇及彝人古镇的营销推广手段，给大家一种借鉴。 　　彝人古镇是一个典型的旅游地产项目，他集旅游、居住为一体，总占地是270亩，总投资7亿元，目前已经完成一、二、三期建设，四期刚开 工，古镇建成将是展示彝族文化的大型人文古镇，商业面积15万平米，居住面积80多万平米。在规划的时候，我们充分考虑旅游要素，就是项目本身的文化品 质，整个项目里面我们是按一个大型古镇，酒吧文化、两条河、各种特色客栈、四星级酒店一个，五星级酒店一个，展示彝族文化的主题公园一个。另外还根据地方 特色和地方的历史文化配套土司府、相国府等等其他项目建设等作为配套，所以我说他是个典型的旅游文化项目，典型的旅游文化地产，他的旅游要素比较完整。根 据项目本身的特点，我们公司做整个彝人古镇营销的时候，强化了措施。 　　第一，在广告宣传推广上，以宣传项目的文化品质为主，所以大家看我们的广告，最想看的就是彝人古镇有一些什么文化品质，吸引游客多少眼球，也就是以宣传项目的旅游要素为主，居住要素。 　　第二，突出商业业态特点，强化商业道上措施，我们将销售出的铺面重点扶持特色商业，这是营销上的措施。 　　第三，着力打造旅游要素，强化景区景点建设。我们古镇是天天长街宴，夜夜火把节。比如说火把节，采花节，我们彝族的节日全部都加进去 了，目的就起到强化、宣传、营销的