房地产市场营销中的营销控制.doc

房地产市场营销中的营销控制 房地产市场营销中的营销控制提要：有必要提出房地产市场营销中的”营销控制”概念并运用权变理论加以研究。销售控制。在整个营销过程中,应该始终保持有好房源,分时间段根据市场变化情况,按一定比例面市,这样可以有效地控制房源。 随着时间的推移,不断地将价格按不同的时间段进行调整,并根据不同的时间段放出不同的销量。那么整个营销过程就是一个比较完美的营销控制过程 当前,房地产市场已进入了品牌竞争时代,房地产市场营销手段和策略也不断推陈出新,但在市场营销实践中仍常出现以下比较典型的问题: 一、开盘后,开发商想尽快回笼资金,将全部房源面市,以致于好房源在开盘前期就已售出,而销售中后期又出现层次较差、朝向较差的房源无人问津热绺卟愎⒅?楼以下、西北朝向的房源和多层次公寓中的”顶天立地”的房源等,这种局面造成了开发商的利润被”套”在这些房源中,无法兑现。 二、价格的定价原则随意性很强,有些开发商虽然在定价方面有现房价和期房价之分,但没有体现出房地产”投资与置业”的两重性的特点,没有留出价格的升值空间,致使购买人气不足,特别是有些开发商在销售中期感到开盘时定价太高而大幅降价,以回收资金,提高销售业绩,这样不仅严重挫伤已购房者的利益,带来负面影响,而且失去升值空间,使该楼盘商誉下降,失去市场。 三、有些开发商虽然也意识到了上述两种情况,也采取了一些措施,但两者各自为政、相互脱离,没有将两者有机地协商起来,不能起到”1+12”的协同效应的目的,整个营销工作无计划。原因是没有设定销售时间和与之对应的销售价格、销售数量,从而不能进行主动性营销去适应市场的变化。在一般的市场营销理论中只提出产品、价格、促销、渠道等4Ps策略,然而运用上述策略,并不能完全避免上述三种的出现,原因是因为房地产所生产的是特殊的产品--不动产,它和一般产品的特点有着很大的差别。 因此,有必要提出房地产市场营销中的”营销控制”概念并运用权变理论加以研究。销售控制。在整个营销过程中,应该始终保持有好房源,分时间段根据市场变化情况,按一定比例面市,这样可以有效地控制房源,而且后期的好房源面市时,正处于价格的上升期,还可以取得比较好的经济效益。价格控制。一般地,价格控制应以”低开高走”,并且也分时间段制定出不断上升的价格走势,价格控制的原则为”逐步走高,并留有升值空间”,这样既能吸引投资,又能吸引消费。 同时,楼层差价的变化也并非是直线型的成比例变化,而是按心理需求曲线变化,它随着心理需求的变化呈不规则变化。时间控制。销售期一般分为四个阶段:开盘前准备期、开盘初期、销售中期、收盘期。以时间为基础根据不同的时间段如依据工程进度等进行时间控制,确定与之对应的销量和价格,并且围绕该时间段的诉求重点进行营销,从而掌握什么时间该控制什么,如何去控制,以产生协同效益。 销售控制、价格控制、时间控制三者紧密结合,相互协调,价格的”低开”并不意味着公司经济利益受损,这只是一种策略,目的是为了以后的”高走”,这就需要销量控制紧密结合,按一定的比例面市,通常采用倒”葫芦”型。量在谁手中,谁就能控制价格,犹如股市的”庄家”一样。随着时间的推移,不断地将价格按不同的时间段进行调整,并根据不同的时间段放出不同的销量。那么整个营销过程就是一个比较完美的营销控制过程。 Measures for the routine management of moral education in Middle SchoolsMethod of conventional management of moral education in middle schoolFirst, the guiding ideology:School moral education is an organic whole of the whole education work, always adhere to the school adhere to the moral education, education for this product, and actively promote the quality education, the school building efficient curriculum system of moral education, moral education, improve the sense of attraction and appeal, enhance the moral education work for through and timeliness. Teach everyone, service education and management educatio