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房地产按揭中的风险控制对策与建议 房地产按揭中的风险控制对策与建议作者：佚名 时间：2017-7-3 浏览量： 史曰:“天下熙熙,皆为利来;天下壤壤,皆为利往”,在现代商业社会中,追求利润是每一个经济实体的目标。然而对市场道德并不完善的中国当代社会,尔虞我诈的商业交易仍然很普遍,房地产市场尤其严重。发展商考虑的是如何将风险转稼给银行,如何套取银行的信贷资金,甚至与银行内部的人联手,一房多卖,做假按揭,骗取银行的钱后溜之大吉。反之,银行考虑的是如何在激烈的按贷市场中与发展商做成生意,并将风险降低,或将风险转移给发展商。 银行将风险转移给发展商的现象很普遍: 一、为了能做成生意,往往在与发展商交往时口头承诺给发展商多少贷款额度,给予如何如何的服务,放贷时间及其他条件都很诱人,待发展商与其真正做起业务后,才跟发展商谈各种放款条件,部分主动权此时已掌握在其手中,发展商骑虎难下; 二、将风险转给发展商后,银行并不认真跟踪客户的供楼状况,甚至有些银行在客户没有供楼或短供后,故意不告诉客户和发展商,不采取任何行动,尽量拖延时间以获得更高的利润——罚息,让客户和发展商最终买单,我司早期的按揭有过这样的教训; 三、客户供不起楼后,银行不采取法律行动或迟迟不采取法律行动,最终由发展商承担回购责任和高昂的罚息,一举两得,聚福花园二期就存在这样的现象,客户已两年不供楼,仍不起诉,或起诉而迟迟不判决,仅仅一个小楼盘,我司由此造成的损失将达20~50万元。 上述存在的问题由于在与银行做按揭前没有明确责任,最终的经济责任由发展商承担,但处理这些问题或采取法律行动都要以银行的名义进行,发展商没有起诉或对客户采取直接行动的权利,主动权全部掌握在银行手中!! 由鉴于此,建议: 一、公司尽快成立一个跟踪客户供楼情况的专职小组,工行、中行、发展行给我司做的按揭,应每月提供全部客户供楼的情况给我司,我司应主动每月跟踪客户的供楼情况,而不是被动的让银行通知,一旦供楼出现异常,应根据情况迅速采取行动; 二、应与银行进一步完善责任机制,如果是银行故意不通知或故意不采取行动的应由其承担责任,要形成书面协议分清责任;三、对客户确实供不起楼的情况,宜分别处理:跟客户解除合同,不用退钱是上策;跟客户解除合同,退一点钱是中策;起诉让法院判决是下策。对确实要起诉才能处理的,我司律师应迅速界入,银行应积极配合,不要等银行起诉。 由是观之,在做按揭前与按揭银行谈妥各种条件并形成一定的责任机制是非常重要的一环。 另,部分客户欠我司首期免息款,我司追收的成效一直不大,关键是我司能使用的手段不多,法律起诉用处不大,法院判决后客户拒不执行,我司也没有其他办法。此种情况应分别处理;一、对已装修入住的,应果断采取一些强硬的手段,触及其利益,如停水、停电,不能让其住得过于安乐;二、对未装修、未入住的,则应诱之,了解其苦衷,然后再采取相应措施。对这类欠款,不采取非常手段是难以见效的!! 追逐利益,是每个人的本性,所谓“千金之子不死于市”。在商业交易中风险和收益应该是对等的,我们固然要有一定的社会责任感,要有良知和市场道德观念,不能做诈骗式交易,所谓“害人之心不可有”;同样,我们也应该防范一些银行和某些银行一部分动机不良的人,未雨绸缪,把风险控制在自己手中。公平来说,不能把所有风险转稼给银行,同样,银行也不应把所有风险让发展商承担。 Measures for the routine management of moral education in Middle SchoolsMethod of conventional management of moral education in middle schoolFirst, the guiding ideology:School moral education is an organic whole of the whole education work, always adhere to the school adhere to the moral education, education for this product, and actively promote the quality education, the school building efficient curriculum system of moral education, moral education, improve the sense of attraction and appeal, enhance the moral education work for through and timeliness. Teach